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承租人以房屋登记行为侵犯其优先购买权提起行政诉讼具有原告主体资格

时间:2010-12-20来源:上海房产律师 作者: 房产律师点击:

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承租人以房屋登记行为侵犯其优先购买权提起行政诉讼具有原告主体资格

【案情】
 
原告宋某于2000年8月10日与第三人粮油公司的下属单位东风粮站签订了房屋租赁合同,取得建军中路44号一楼由东向西第一间营业用房的承租权,承租期为六年,到2006年8月31日期满。2005年1月26日,第三人粮油公司与陆某、苗某、李某三人签订了房地产转让合同,以整体出售的形式,将建军中路44号一、二层的全部9间房产出售给陆某、苗某、李某等三人,被告房产局根据当事人的申请,于同年1月28日向第三人陆某颁发了房屋所有权证及向苗某、李某二人颁发了共有权证。同年9月20日,原告宋某以对建军中路44号一楼由东向西第一间的房产享有优先购买权为由,向法院提起民事诉讼,要求撤销第三人粮油公司与陆某、苗某、李某等三人签订的房屋买卖合同,案经一、二审人民法院审理,确认宋传美在粮油公司出售建军中路44号二层9间整体房产时不享有优先购买权,判决驳回宋传美的诉讼请求。判决生效后,原告宋某又以被告房产局在办理争议房产的转移登记时未尽审查义务、侵害了原告的优先购买权为由,向法院提起行政诉讼,要求撤销被告颁发给第三人陆某的房屋所有权证及苗某、李某二人的共有权证。
 
【审判】
 
根据中华人民共和国建设部《城市房屋权属登记管理办法》第八条、第二十七条的规定,被告房产局具有审查、登记、颁发房屋权属证书的职权,其依据第三人粮油公司及陆某、苗某、李某的申请,将市区建军中路44号二层9间整体房产进行转移登记是其履行法定职责的行为。原告宋某以该转移登记行为侵害了其优先购房的权利为由,起诉要求撤销被告颁发给第三人的房产权属证书,现因生效的民事判决已经确认原告对争议房产没有优先购买权,因此原告与争议房产的转移登记行为无法律上的利害关系,不具有行政诉讼上的原告资格。据此,依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二条、《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第十二条、第四十四条第二项的规定,裁定驳回原告宋某的起诉。
 
【评析】
 
1、承租人以房屋登记行为侵犯其优先购买权提起行政诉讼是否具有原告主体资格?
 
关于该类案件处理,有两种观点:一种观点认为虽然承租人对于承租的房屋享有优先购买权,但是当租赁房屋被卖出后,承租人与租赁房屋的变更登记行为不具有法律上的利害关系,承租人以房屋登记行为侵犯其优先购买权提起行政诉讼不具有原告主体资格;另一种观点认为,承租人对承租的房屋有优先购买权。优先购买权作为一种法定权利,当出租人出卖房屋时没有通知承租人,承租人可以房屋变更登记行为侵犯其优先购买权为由向法院提起行政诉讼,其具有原告主体资格。笔者同意第二种观点,因为这种情况下,承认承租人的原告诉讼主体资格,才能切实保障其优先购买权。
 
2、行使优先购买权的条件。《合同法》第230条规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖前的合理期限内通知承租人,承租人享有一同等条件优先购买的权利。”从该规定,可以知道优先购买权作为一种法定权利,基于房屋租赁关系而产生,并且具有专属性,不能转让和继承。同时,优先购买权还是一种期待权,即只有在出租人出卖房屋时才能产生。那么合同法规定的同等条件如何理解呢?即优先购买权人所提出的价格条件与其他合法条件与其他购买人相同或相一致,并且要求优先购买权人在规定期限内主张其优先购买权。那么本案中,法院判决驳回原告的诉讼请求是否正确呢?原告作为诉争房屋整体的一部,其优先购买权仅及其承租的那一间,而不是全部。如果承认她对全部房屋的优先购买权就会损害其他承租人的权利。在本案中,诉争房屋是作为整体出售的。本案原告主张的是其承租的那间房屋的优先购买权,其不能要求出租人在行使处权时将宋某承租的一间单独出售。原告宋某不能提供与第三人同等条件,即提供相同价款购买整体的房屋。因此其主张登记机关的房屋登记行为侵犯其优先购买权并不成立,所以法院的判决是正确的。
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