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租赁厂房遭遇拆迁,不能抵扣租金

时间:2012-11-2来源:上海房产律师 作者: 房产律师点击:

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上海市第二中级人民法院

民事判决书

2012)沪二中民二()终字第1513

 

    上诉人(原审被告)xxx公司,住所地上海

上海xxxxxxx2幢西区。

    法定代表人xx,总经理。

    委托代理人xxx,上海xxx律师事务所律师

    被上诉人(原审原告)上海xx有限公司,住所地上海市

xx区上海xxxxxxx号。

    法定代表人xx,总经理。

    委托代理人钟涛,上海普若律师事务所律师

    上诉人xxx公司(以下简称xx公司)因房屋租赁合同纠纷一案,不服上海市xx区人民法院(2012)嘉民三()初字第366号民事判决,  向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭于201287公开开庭进行了审理。上诉人xx公司的委托代理人张明会,被上诉人上海xx有限公司(以下简称xx公司)委托代理人钟涛到庭参加诉讼。本案现已审理

终结。

    原审法院查明~2007628,因xx公司尚未成立,故由xx公司的法定代表人xx以个人名义与上海xx有限公司(后变更名称为上海xx有限公司)签订厂房租赁合同,约定上海xx有限公司将其所有的位于本上海xxxxxxx号内的建筑物、场地及附属设施等出租给xx,其中厂房租赁面积为1480平方米。租期自20077152011714,年租金人民币(以下币种均为人民币)285000元,每半年支付一次,先付后用。出租方在收到承租方租金后,应及时出具凭证。承租方同意支付20000元履约保证金,该保证金在合同届满或解除合同时,双方债权债务已结清的情况下I3还承租方或冲抵应付费用。承租方应于本合同签订日支付给出租方首次租金及担保金。违约责任,租赁期内,如承租方不能按时支付租金,应承担违约责任。每逾期两周,承租方除应支付租金外,须另外支付月租金的10%作为滞纳金。双方还对其他权利义务进行了约定。签约后,双方按约履行租赁合同。200866xx公司工商登记成立。系争租赁厂房一直由xx公司在经营使用。合同到期后,xx公司搬离租赁厂房。由于xx公司拖欠20111152011714的租金142500元未付,xx公司多次催讨无果,故诉至法院,要求判令xx公司支付上述期间的租金142500元及违约金7500元。

    原审中,xx公司辩称:其认可法定代表人xx的签约行为代表xx公司。对拖欠的租金金额没有异议,但xx公司支付的保证金20000元应冲抵租金。另xx公司不支付租金是因为材遣公司从未开具发票给xx公司及没有支付xx公司拆迁补偿款?xx公司不构成违约。

    原审审理中,xx公司撤回违约金的诉请。xx公司补充陈述,租赁厂房目前没有被动迁,也未签订过动迁协议,至今仍在正常使用。

    原审法院认为:xx公司与xx公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示,且不违反法律强制性规定,应属合法有效,双方均应按约履行。xx公司理应按约支付租金。xx公司要求xx公司支付租金的诉请,合法有据,予以支持。关于xx公司要求返还20000元履约保证金,因xx公司未提供支付保证金的依据,故本案中不予处理。待xx公司有证据后可以另行主张。

    原审法院审理后,作出判决如下:被告上海xxxx有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海xx有限公司租金142500元。

    上诉人xx公司不服原审判决,向本院提起上诉称:租赁合同中明确约定xx公司向xx公司支付20000元履约保证金,且xx公司已按约支付给xx公司,原审庭审中双方对此均予以确认。原审法院未将该款在租金中予以抵扣,显属错误。系争房屋处于拆迁阶段,在xx公司使用期间,xx新城上海xxx区拆迁办公室已对系争房屋进行评估,其中包含作为承租人xx公司的拆迁补偿款,但xx公司未将此款支付给xx公司。xx公司提出在租金中将此款予以抵扣,原审法院对此未予处理,亦属错误。xx公司未向xx公司出具租金发票,其行为已构成违法,xx公司不付租金系行使同时履行抗辩权。经查询工商登记材料,有两个设立存在的上海xx有限公司,不存在变更,xx公司作为原告的主体资格存在问题。故请求二审法院撤销原判,  改判驳回xx公司在原审中的诉讼请求。

    被上诉人xx公司辩称:关于2万元履约保证金的问题,若xx公司能提供收据的话,可另行解决。xx公司并未提供系争房屋被拆迁的证据,即使动迁也与xx公司无关。xx公司在原审中就拆迁安置费、开具发票提起过反诉,之后又撤回反诉,系放弃自己的诉讼权利。双方仅约定在交纳租金后开具收据,且xx公司欠租在前。关于名称变更的主体问题,xx公司已提供工商登记材料,至于原公司名称仍存在,是另外的单位在工商登记中再次使用,与本案所涉的债权债务并无关系。故不同意xx公司的上诉请求,请求二审法院维持原判。

本院经审理查明:原审法院查明的事实无误,本院予以确认。

    本院另查明:2007521,上海xx有限公司申请变更的企业名称经上海市工商行政管理局预先核准为上海xx实业有限公司(即本案被上诉人),于2007612经上海市工商行政管理局xx局准予变更登记。2009925,上海xxxx设备有限公司申请变更的企业名称经上海市工商行政管理局预先核准为上海xx有限公司,于2009115经上海市工商行政管理局xx局准予变更登记。xx公司对上述变更材料的真实性无异议,对于xx公司要证明的原上海xx有限公司已更名为本案被上诉人上海xx有限公司,现存的上海xx有限公司是其他企业更名而来,xx公司才是原上海xx有限公司涉案租赁合同的权利义务继受者一节不予认可,坚持认为根据工商部门的机读材料上海xx有限公司是设立存在的,本案的原告应为上海xx有限公司,而非本案的xx公司。xx公司则认为,先后出现两个上海xx有限公司的原因在于2009年时案外人上海xxxx设备有限公司变更名称时擅自使用所致,但两个公司在权利义务上是无关的。本案租赁合同的签订日期也早于后一个上海xx有限公司的名称变更日期。

    本院认为:依法成立的民事合同,对当事人具有法律约束力。本案中,xx公司与xx公司之间所签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示,于法不悖,原审法院认定其为合法有效,是正确的。合同成立后,双方当事人应认真履行各自的合同义务,否则应承担相应的民事责任。鉴于xx公司在合同期内确存在拖欠租金142500元的事实,原审法院据此判令xx公司将上述租金支付给xx公司,并无不当。xx公司上诉认为其已向xx公司支付20000元履约保证金,该款应在拖欠的租金中予以抵扣。但根据有关法律、司法解释的规定,对合同是否履行发生争议的,由负有履行义务的当事人承担举证责任。鉴于xx公司对于该履约保证金20000元未提供相应的支付依据,原审法院不予处理,并无不妥。xx公司另上诉认为,系争房屋已处于拆迁阶段,但xx公司末将xx公司享有的拆迁补偿款支付给xx公司。因xx公司对于其是否享有相应的拆迁利益并未提供相应的证据予以证明,本院也不予支持,如今后确有证据证明其有拆迁利益的,可另行解决。xx公司另上诉认为xx公司未按期出具租金发票,违法在先。但因xx公司在原审中已就发票事宜撤回了反诉,故本院对此亦不予支持。根据工商资料,2007612,经上海市工商行政管理局xx局核准,上海xx有限公司更名为上海xx有限公司,即本案现在的被上诉人。xx公司坚持认为不存在更名的事实,与工商登记材料不符,本院不予采信。综上,原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当,本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条

第一款第()项之规定,判决如下:

    驳回上诉,维持原判。

    二审案件受理费3150元,由上诉人上海xxxx有限公司负担。

    本判决为终审判决。

        静静

        范庆韵

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