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对一起大型商业大厦租赁合同的审查意见_我的网站

时间:2011-10-27来源: 作者: 点击:

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    对一起大型商业大厦租赁合同的审查意见
    房地产公司(甲方)与商业公司(乙方)商场租赁合同事宜正在谈判,我们担任房地产公司法律顾问,对商业公司拟定的租赁合同文本提出如下审查意见:
    一、租金计算方式
    文本拟定:租金应以商场在租赁期间内实现的净销售额作为基数进行计算,年租金为年净销售额3%;净销售额为乙方商品销售收入总额(包括现金销售收入和赊销收入),扣除消费者退货的退款与乙方应缴纳的增值税销项税款。
    律师认为:甲方无法掌握与净销售额相关的数字,即使乙方如实呈报,审查净销售额也需要消耗大量精力,而且甲方租金收入不稳定,随乙方经营状况优劣而增减,应当否定此种租金计算方式,取而代之的是平方米单价计算方式。平方米单价、租赁面积与租赁天数的乘积即为总租金,不仅计算方式简单,而且租金收入稳定。
    如果必须以净销售额计算租金,应当配置以下条款:
    1)商品销售收入总额指乙方在租赁期限内的所有现金收入与赊购收入,包括但不限于:批发收入、商户进场费、转租租金收入、转租客户销售收入,收入总额以实际发生额为准,不论是否开具发票。
    2)按照净销售额计算租金,年租金低于×万元,按照年租金×万元支付,年租金高于×万元,仍按净销售额3%计算;租赁期限内,年租金×万元按照每3年5%的比例递增。
    3)与确定净销售额相关的一切数据和财务报表,甲方应当如实告知和提供。(甲方应当征询公司财务人员的意见,由财务人员对净销售额的审核程序以及相关数据与资料提出建议,做为合同附件之一)。
    4)乙方提供虚假净销售额的违约责任(见第七条)。
    二、租金支付时间
    文本拟定:在甲方开具合法税务发票的前提下,乙方应按月于每月15日前向甲方支付上月租金。律师仍坚持按照按照平方米单价方式计算租金,与之相应的租金支付方式为“先付费后使用”,即乙方于租赁合同订立后7日内支付6个月租金,6个月租赁期届满前15日内,支付下6个月租金。
    如果必须以文本拟定的方式支付租金,同样应当配置以下条款:
    1)当月租金低于×万元,按照×万元支付,当月租金高于×万元,仍按当月净销售额3%支付租金;
    2)每年度期满后15日内,乙方与甲方结算上年度全年租金,并全额支付
    完毕。
    三、租赁面积
    文本拟定:面积误差在±3%(不含本数)以内,租金不作任何调整;约定面积与实测面积误差超过±3%时,乙方可以选择解除合同,也可选择据实结算租金;乙方不选择解除合同但面积误差超过±5%时,甲方另行支付违约金×万元。
    律师审查发现,租赁面积是甲方提供的,该数字是否精确?面积预测应当由具有相应资质的专业测绘机构进行测量,测绘成果要履行备案手续,测绘的前提是施工图设计资料完备,否则缺乏精确测绘的依据,测成果应当与建设工程规划许可证吻合,甲方是按照此要求进行测绘的吗?否则,应当重新审核租赁面积。另外,租金如何调整?可以考虑按照×元平方日进行调整。
    四、停车场使用
    文本拟定:甲方免费提供位于建筑物地下一层共计×个停车位及建筑物外围共计约×个停车位的停车场,供乙方及其顾客使用,在整个租赁期限内,停车场为乙方商场经营不可割的部;如甲方未能完全按照合同约定提供停车场,则租赁期限内的租金应按照乙方净销售额1.9%计算。
    停车场的确是乙方经营商场不可割的部,是否免费提供应当由甲方进一步考虑,但即使免费提供停车场,也应当由甲方统一管理,并保障停车场物尽其用,为此,律师提出如下配置条款:
    1、停车位由甲方统一管理,乙方在租赁期限内可以对外宣传免费停车,乙方车辆凭出入证、乙方顾客持购物发票(包括小票)可以免费停车,但是乙方车辆和乙方顾客的车辆发生丢失、刮蹭、碰撞等事件,由乙方全部承担赔偿责任及相关责任,与甲方无关。
    2、甲方保证乙方与乙方顾客免费停车,如果收取费用,应当双倍退还。甲方免费提供停车位与乙方支付租金无关,乙方不得以此拒绝、拖延租金。
    3、在整个租赁期限内,如果必须甲方提供专用车位的,乙方应当保证专用停车场的使用率不低于80%。甲方可以测定乙专用停车场的使用率,如果一个月内的三个测试点,专用停车场的使用率低于80%,甲方可以收回全部停车位的10%。甲方可以逐月测试,停车场的收回比例为剩余车位部的10%。测定时间与收回的车位由甲方自行确定。 (声明:本站所使用图片及文章如无注明本站原创均为网上转载而来,本站刊载内容以共享和研究为目的,如对刊载内容有异议,请联系本站站长)

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