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专家评述:商铺租赁需要注意哪些问题?_我的网站

时间:2011-10-27来源: 作者: 点击:

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    专家评述:商铺租赁需要注意哪些问题?
    来源:解放日报2006年09月14日0926我来说两句(0)
    伴随着房地产市场的发展和商业经营活动的日趋活跃,越来越多的普通市民参与到商铺租赁和商业经营活动中来。在此过程中,难免会因为专业知识和业务不熟而发生一些纠纷。笔者结合自己多年的从业经验,总结了商铺租赁中需要注意的几大问题,供大家参考。
    权属调查
    在承租商铺之前,应当到该商铺所在的区(县)房地产交易中心进行产权调查,确认以下几个重要信息:一是房屋用途和土地用途,必须确保房屋的类型为商业用房性质、土地用途是非住宅性质,方可承租作为商铺使用,否则将面临无法办出营业执照以及非法使用房屋的风险。
    二是房屋权利人,确保与房屋权利人或者其他权利人签署租赁合同。三是房屋是否已经存有租赁登记信息,若已存有租赁登记信息的,会导致新租赁合同无法办理登记手续,从而使得新承租人的租赁关系无法对抗第三者,也会影响新承租人顺利办出营业执照。
    免租装修期
    在商铺租赁中,免租装修期经常会出现在合同中,主要是由于承租人在交房后需要对房屋进行装修,实际不能办公、营业。这种情形下,出租人同意不收取承租人装修期间的租金。但“免租装修期”非法律上明确规定的概念,因此在签订租赁合同时,一定要明确约定其起止时间和免除支付的具体费用。一般情况下,只免除租金,实际使用房屋所产生的水费和电费等还需要按合同约定承担。
    租赁保证金
    俗称“押金”,主要用于抵冲承租人应当承担但未缴付的费用。因为商铺相对应的电费、电话费和物业管理费等比较高,因此押金比例也要适当高一些。另外需要注意的是,如果承租人在承租过程中不断地拖欠相关费用,押金抵扣不够怎么办?这可以在合同中约定补足押金的方案,即每次出租人用押金抵扣相关费用后,承租人应当在合理期限内补足支付押金;如果经出租人通知后一定时间内未补足的话,出租人可以单方解约,并追究承租人相应的违约责任。
    税费承担
    按照有关法律、法规、规章及其他规范性文件的规定,出租或转租商铺的,出租人或转租人应当承担以下税费。
    出租人:营业税及附加,租金×5.55%。房产税,租金×12%。个人所得税,所得部×20%(所得部为租金扣除维修费用,维修费用每次不超过800元)。印花税,租金×0.1%(在第一次缴税时一次性缴纳,按租期内所有总租金计算)。土地使用税,按房屋地段每平方米征收,具体以代征机关实际征收为准。
    转租人:营业税及附加,转租收入×5.55%。印花税,转租租金×0.1%。
    在具体实践中,商铺租赁税费的缴纳比较多样,上述标准只是法定征收标准。不同区域或许存有不同的征收方法,具体可在签订商铺合同前咨询实际代征网点的工作人员。虽然上述税费的缴纳主体为出租人或转租人,但租赁合同中可以约定具体税金数额的承担人。此时,无论出租人或承租人都应当清楚商铺租赁的税费金额比较高,应当慎重考虑长期税费调整增加的费用后,再行约定具体承担人,不要被某些代征网点短期内较低的税率所迷惑。
    营业执照
    承租商铺的目的在于开展商业经营活动,而其首要条件就是必须合法取得营业执照。因此在签订商铺租赁合同时,许多条款都要围绕着营业执照的办理来设置,主要涉及以下几个方面:一是原有租赁登记信息没有注销的,将会导致新租赁合同无法办理租赁登记,从而导致无法及时办理营业执照;二是商铺上原本已经注册了营业执照,而该营业登记信息没有注销或者迁移的,将会导致在同一个商铺上无法再次注册新的营业执照;三是房屋类型不是商业用房的,无法进行商业经营活动,导致无法注册营业执照;四是涉及特种经营行业(如娱乐、餐饮等)的,还需要经过公安、消防、卫生和环保等部门的检查合格,取得治安许可证和卫生许可证等证件后,方可取得营业执照;五是因出租人材料缺失而导致无法注册营业执照的。 (声明:本站所使用图片及文章如无注明本站原创均为网上转载而来,本站刊载内容以共享和研究为目的,如对刊载内容有异议,请联系本站站长)

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