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上海市公房租赁旧条例》“同住人”与《新条例》“共同居住人” 的区别

时间:2010-8-12来源:上海房地产律师 作者: 钟涛律师点击:

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(一)注意正确理解《上海市房屋租赁条例》的有关规定

《上海市房屋租赁条例》(下称《新条例》)在公有住房租赁问题上,较之过去的《上海市城镇公有房屋管理条例》(下称《旧条例》)有一些较大的变化,如原“同住人”概念现演变为“共同居住人”,房屋承租人死亡后租赁关系变更的要求发生变化等等。在审理相关案件时,就应及时转变观念,注意两者的区别,避免认识上的混乱。  

1、《旧条例》“同住人”与《新条例》“共同居住人” 的区别 《旧条例》本身对“同住人”问题未作解释,上海市房产管理局在沪房(91)公字发第226号关于“《上海市城镇公有房屋管理条例实施细则》有关问题掌握口径”中解释:“同住人”是指本处有常住户口且实际居住三年以上(除特殊情况外)、他处无住房或他处虽有住房而居住困难的。《新条例》多处出现“共同居住人”概念,但对此也没有相应解释,上海市房地资源管理局在沪房地资公[2000]98号《关于贯彻实施〈上海市房屋租赁条例〉的意见(二)》(下称贯彻意见二)第十二条中解释:“共同居住人”是指公有居住房屋的承租人死亡或者变更租赁关系时,在该承租房屋处实际居住生活一年以上(特殊情况除外)而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人,结婚、出生可以不受上述条件的限制。不难看出,这二个概念的内涵和外延是不同的:“同住人”除强调要实际居住三年以上外,还要求“本处”必须有常住户口;而“共同居住人”则主要强调实际居住一年以上,未要求“本处”或“本市”有常住户口。为明确在本市无常住户口的公民能否成为本市公有居住房屋的共同居住人问题,市二中院在处理相关案件时,曾向高院请示,高院为此向市人大法工委提请立法解释后,于2003年3月以(2003)沪高民一(民)他字第6号作出批复,即“共同居住人”不受有无本市常住户口的限制。因此,《新条例》“共同居住人”比《旧条例》“同住人” 的范围要来得广,条件低。随着《旧条例》的失效,在处理涉及公有住房居住使用权等纠纷时,不应再适用“同住人”的概念。

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