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注意避免将承租人死亡后新承租人需具备的条件,等同于“共同居住人”应具备的条件-上海房产律师

时间:2010-8-12来源:上海房地产律师 作者: 钟涛律师点击:

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(一)注意正确理解《上海市房屋租赁条例》的有关规定

《上海市房屋租赁条例》(下称《新条例》)在公有住房租赁问题上,较之过去的《上海市城镇公有房屋管理条例》(下称《旧条例》)有一些较大的变化,如原“同住人”概念现演变为“共同居住人”,房屋承租人死亡后租赁关系变更的要求发生变化等等。在审理相关案件时,就应及时转变观念,注意两者的区别,避免认识上的混乱。

注意避免将承租人死亡后新承租人需具备的条件,等同于“共同居住人”应具备的条件  《新条例》第四十一条第一款第(二)项规定:居住房屋承租人死亡的,其生前共同居住人可以继续履行租赁合同。公有居住房屋承租人死亡的,其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的,可以继续履行租赁合同;其生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常住户口或者其生前无共同居住人的,其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。该项内容我们理解,是指公有居住房屋承租人死亡后,如果其他人要成为该房屋新的承租人,以下二个条件必须具备其一:一是“其生前的共同居住人,在该承租房屋处有本市常住户口”。该条件较好理解,即必须是“共同居住人”,其常住户口不但要“本市”的,而且必须是“本处”的。二是“其生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常住户口或者其生前无共同居住人的,其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同”。该条件实际上是前一条件要求的放宽,即无“本处”常住户口的“共同居住人”或者不是“共同居住人”的,其有“本市” 常住户口的配偶和直系亲属,可以成为新的承租人。而“共同居住人”,根据前面概念解释,其条件未要求“本处”或“本市”有常住户口。审判实践中有人将新的承租人的条件混同于“共同居住人”的条件,以为“共同居住人”必须有“本处”或“本市”常住户口,并引用《新条例》此项规定,作为一方不是“共同居住人” 的依据,致法律适用错误。

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