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谨防商业地产租赁的十大陷阱_我的网站

时间:2011-10-27来源: 作者: 点击:

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    谨防商业地产租赁的十大陷阱
    作者:上海 周涛律师
    随着近年来房地产市场急剧升温,商业地产一边呈现出投资活跃、租售两旺的局面,另一方面也因租金拖欠、违法转租、装修赔偿等问题引发了大量的法律纠纷。究其根源,商业地产租赁与普通住宅租赁相比,具有租期长、租金高、涉及面广的特点,如果租赁双方对相关法律和商业风险考虑不足,就容易在日后引发矛盾,酿成纠纷。本文结合笔者多年实务操作经验,就商业地产租赁中常见的十大陷阱总结如下,以供各位借鉴。
    陷阱一:出租主体
    商业地产租赁合同签订前需要核实房屋产权证书的原件,必要时还应在房屋交易中心查询房屋权属登记情况。这样做的主要目的,是为了核实房屋租赁合同的出租方与产权证书登记的所有权人是否一致。需注意的是,如果出租方并非房屋所有权人,而是代理出租、委托出租,则需要出租方提供房屋所有权人的委托书等法律文件;如果出租房屋是两人以上共有的,则需要得到全体房屋所有权人的同意或授权。承租方一旦忽视对出租方主体资格的审查,则可能会掉进房东“合同效力”的陷阱。
    陷阱二:土地性质
    我国建设用地使用权按用途划为工业用地、居住用地和商业用地等不同类型。根据物权法和相关房地产法律规定,房屋实际用途应当与土地用途一致。未经有关部门批准,擅自改变土地用途,例如在居住或工业用地上开设商业项目,则有一定的法律风险。我们曾遇到这样一个案例,当事人租赁工业用地上建造的房屋开设酒店,装修进行了一半后却发现因土地性质问题无法通过工商、消防等审批程序。申领不到合法的经营执照,当然就无法再继续承租和经营下去。由此造成的经济损失由谁承担一场不可避免的房屋租赁纠纷就此产生了。
    陷阱三:转租问题
    转租是商业地产租赁中经常遇到的,且关系双方切身利益的敏感问题。房屋的转租通常为两种方式,第一种方式是指承租人在租赁期间将其承租房屋的部或者全部再出租的行为。换言之,即在房东书面同意的情况下,承租人可以充当“二房东”把承租的房屋部或全部再出租,并从中获取收益。但如果承租人未经房东同意擅自转租,则构成违约行为,严重的可导致房东解除房屋租赁合同,收回房屋。
    第二种转租方式是房屋承租权转让,指在房屋租赁期限内,承租人将其在房屋租赁合同中的权利、义务一并转移给第三人,由第三人取代原承租人的地位,继续履行房屋租赁合同的行为。这种转租方式也是“盘店”的一种方式,但是在盘店的过程中一般还会涉及到装修,设备、技术的一并转让和补偿,所以在合同中应别约定清楚,并且要由新的接盘方与房东重新签订房屋租赁合同或其他书面协议。只有这样,三方的利益才能得到充的保障。
    陷阱四:装修改造
    商业地产的承租人在接手后一般都会对房屋进行不同程度的装修改造。在此提醒物业装修改造必须把握的几个原则:一、必须事先得到房东的书面同意。二、不能损害原房屋主体结构,影响房屋建筑安全。三、装修工程的消防报批和验收责任由承租人负责。四、合同期满或提前终止时,装修折旧与补偿方式一定要约定清楚。我们在实践中经常遇到的案例就是房屋租期未满,由于各种原因导致双方合作破裂,这时候,承租人的装修投入往往就成为双方争议的焦点。装修需要拆除还是补偿,补偿的标准又是什么,为避免双方陷入争执的僵局,事先的约定是非常必要的。
    陷阱五:消防问题
    商业地产在租赁中一般需过两道消防关,一是房屋在竣工验收时应取得的房屋消防验收合格证书或备案登记;二是将租赁房屋用于商业经营场所时在开业前应通过的消防安全检查。前者是业主的责任,后者一般是承租人的责任。
    曾有这样的案例,承租人将租赁房屋装修好申请消防验收时,因逃生楼梯不足通不过消防检查而不能开业。可是房屋本身的结构又不适合再添建逃生梯,结果自然造成房东与承租人之间互相指责,推诿责任,酿成诉讼。为避免类似的纠纷发生,承租人在租赁合同签订前最好请工程专业人员实地查验租赁房屋是否具备所开办的经营项目的硬件条件,装修改造方案也应先获消防审批后再动工,并应事先约定好双方各自的消防责任。
    陷阱六:配套设施
    商业地产要正常运转,离不开完善的配套设施和日常维护,诸如供电供水设备、中央空调、锅炉、电梯、安防设施等,无论哪个环节出了问题都会直接影响到日后的正常经营。出租方通常考虑的是怎样保证配套设施的合理使用与保养维护,延长使用寿命。而承租人则需考虑配套设施的交付现状是否满足自己长期运营的需要,例如水电负荷、空调功率等。由于商业地产的租期通常较长,有的甚至长达10年以上,因此明确配套设施的保养维修责任尤为重要。例如某设备到达国家强制报废年限或出现故障无法修复的情况,更换责任、费用摊以及今后折旧的方式都要考虑周全,约定清楚。
    陷阱七:违章搭建
    按相关法律规定,未依法登记取得房屋产权证书或无其他合法权属证明的各类违法建筑都属于不得出租的情形。承租人所租赁的房屋如有全部或部属于违法建筑,则将导致租赁合同全部或部无效。受利益驱使,房东与承租人在合作之初往往对违法搭建问题达成某种“默契”,认为只要没有政府相关部门的查处,大家就相安无事。殊不知,这种默契却经不起时间和利益诱惑的考验,极易成为一方日后撕毁合同的借口。
    陷阱八:权利负担
    在房屋租赁合同签署前承租人应对物业的权属情况进行调查,以确认租赁房屋是否存在权利负担或瑕疵。例如司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地权利的,权属有争议的物业就不能进行租赁。
    除此以外,出租房屋上设定了抵押担保会不会对租赁造成影响呢《物权法》颁布以后第一百九十条对这个问题做了明确规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”即物业的租赁关系与抵押关系允许同时存在,但成立时间在先的权利效力大于成立时间在后的权利。
    因此,如果房屋先抵押,后出租的,业主应该书面告知承租人,承租人也应该通过房产登记查询主动了解物业权利负担的相关情况。双方还应在租赁合同中明确约定当抵押权实现造成租赁合同解除的,各自应承担什么责任,善后事宜如何处理等。
    陷阱九:优先购买权
    合同法第二百三十条规定“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”此条规定即是对承租人优先购买权的法律保护。依照上述规定,承租人行使优先购买权,应当具备以下条件:1.承租人与出租人之间必须存在合法有效的租赁合同。如果租赁合同不成立、无效、被撤销或者因履行期届满而终止,则承租人不享有此项权利。2.优先购买权只能在出租人决定出卖租赁房屋后享有,并且必须在接到出卖通知后三个月内行使,如双方无其他约定的话。3.承租人必须是在同等条件下享有优先购买权。
    所谓同等条件,主要是指价格以及价款的给付时间、给付方式等。第三人的出价条件优于承租人时,承租人没有优先购买权。从出租人一方说,如果出卖租赁房屋而不通知承租人,或者在通知的有效期内不征求承租人的意见即出卖房屋,或者当承租人与第三人的出价同等时不把租赁房屋卖给承租人,都是侵犯承租人优先购买权的违法行为。现实中,有的业主因对此法律规定不了解,没有履行出售前的通知义务,后被承租人起诉到法院要求确认房屋买卖合同无效的情况也时有发生。
    陷阱十:经营责任
    商业地产出租必然涉及到承租人经营行为合法合规性的问题。出租方与承租人是两个独立的民事主体,承租人在法律允许的范围内享有租赁物业上自主经营的权利,同时也自主承担相应的经营风险和法律责任。有的租赁合同赋予了业主对承租方经营合规性的监督权,包括当承租人出现严重违法行为的时候,业主享有可以提前解约,收回房屋的权利。因此,承租人对此切不可大意,既要遵守法律规定诚信经营,也要注意对自身合法权益的保护。
    在商业地产租赁实务中,还存在诸如租金、保证金、违约责任等方面的法律陷阱,由于本文篇幅所限,在此无法一一详述。总之,既能实现互利双赢的商业利益,又能最大限度地规避租赁双方各自的法律风险,是所有当事人的共同愿望,也是我们在实践中尚需不断总结提高之处。

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