业主签订租赁合同时应注意租赁结束后营业执照的注销约定
    2010-5-7
    [摘要]实务中，法院对营业执照的注销及迁移的诉请一般不予受理。所以在签订租赁合同时，约定逾期注销或迁移营业执照的违约责任就显得特别重要。因为注销或迁移营业执照的时间不能确定，可能会给出租人带来不可预期的损失，但如果在违约责任上约定清楚违约金及违约人应承担相应损失，则出租人的权益就可以得到相应保障。
    [关健词]租赁合同营业执照
    一、案件回放
    2008年7月，李先生与A公司签订了《商铺租赁合同》。租赁合同约定，李先生将其所拥有的一商铺出租给A公司用于经营便利店，租金每月20000元及物业管理费每月800元，租期自2008年8月起，暂计为5年，A公司可以此商铺作为营业地址申请营业执照及相关证件，并约定签订租赁合同当日，承租人应向出租人缴纳押金人民币41600元，押金于房屋返还后30日内返还给A公司。
    合同签订后，李先生交付了房屋。A公司以该商铺为注册地址办理了营业执照及烟草执照。但开店后，A公司的便利店因经营不善而长期亏损。2009年6月15日，在提前与李先生协商的情况下，A公司依约支付了违约金，租赁合同终止。同年6月20日，A公司将房屋返还给李先生。但李先生尚未返还押金。
    6月30日，李先生与新的承租人B餐饮公司签订了新的租赁合同，租赁合同对租金、物业管理费、违约责任等方面做出详细规定。房屋交付后，当B公司欲以该租赁房屋作为注册地址办理工商营业执照时，很快发现了原来的A公司的便利店办理的营业执照及烟草执照尚未注销，B公司根本无法办理新的营业执照，这样一来也无法实现租赁目的。经过与李先生协商，李先生只好同意再给B公司30天的免租期计租金25000元。
    李先生致函限期A公司注销营业执照，并表示该损失是由A公司造成，应由A公司承担损失，李先生认为可以在押金中相应扣除。
    2009年8月，A公司以李先生拒不退还押金41600元为由将李先生告上法庭，要求：1、判令被告退还押金人民币41600元；2、判令被告支付延迟退还押金的利息；3、诉讼费用由被告承担。而李先生随即反诉要求：1、判令A公司限期转移或注销营业执照和烟草执照；2、判令A公司赔偿损失25000元。
    二、法院的审理和判决
    审理后查明，A公司在与李先生协商终止租赁合同后，在约定的期限内搬离了租赁房屋，但未能在撤出后及时处理注册在租赁房屋的营业执照和烟草执照。李先生致函给A公司要求其迁移或注销营业执照和烟草执照，并以补偿B公司30天免租期为由，要求A公司承担损失，并在押金中进行扣除。
    法院认为，双方签订租赁合同以及合同终止的事实清楚，依合同规定，李先生负有返还A公司押金的义务，对此双方没有异议。而李先生主张因A公司的违约行为造成损失，要求A公司赔偿损失并在押金中进行扣除，确因A公司未及时转移或注销营业执照及烟草执照而造成李先生损失，应给予适当赔偿。因A公司确有未及时转移、注销营业执照的事实，形成纠纷，故无权要求李先生支付利息损失。对于要求注销或迁移营业执照的诉请，法院不予受理。
    不过之后，法院做了大量调解工作。最后双方达成调解协议如下：
    1.李先生于调解书生效之日起10日内向原告A公司返还押金拖欠人民币41600元。
    2.A公司应于调解书生效之日起10日向李先生支付赔偿金3000元。
    3. a公司在于调解书生效之日起20日内办理营业执照的注销手续。 (声明：本站所使用图片及文章如无注明本站原创均为网上转载而来，本站刊载内容以共享和研究为目的，如对刊载内容有异议，请联系本站站长)