老孙蹲在我办公室门口抽烟，眉头拧成疙瘩。他说钟涛律师，我把房租给个做生意的，合同去年就到期了，那人既不搬也不交租，电话不接短信不回，我总不能撬门把他东西扔出去吧。我问他，你这房打算怎么办，他说我想卖，可被人占着，谁敢买，我这算不算自认倒霉。

老孙在浦东有套两居室，租给做服装的老钱，原合同一年，早满期。期满后老钱没续签也没搬，老孙起初不好意思催，想着生意人周转难，多宽限俩月。谁知俩月变半年，房租一分没交，人照住，老孙再提，老钱就一句，放心我不会白住，你急啥。老孙这才慌，房子空占着，自己房贷还得还，里外吃亏。

这里有个坑，不少房东以为合同到期，租客不走就一点办法没有，只能等他发善心。错。合同期满没续签，你让他走他不走，法律上叫非法占有，你有权要他腾退，还能要这段空占期的钱，叫占有使用费。白话讲，你没权住还赖着，占一天就得按租金标准掏一天，这不是白住。老孙这委屈，有法撑腰。

有人会问，占有使用费按什么算，总不能房东开口要多少是多少。问得实。一般参照原租金标准，或者同地段同类房的租价。老钱占着不交，老孙可以按原月租向他要这段时间的占用费，不是漫天要价，是填你房子被白占的坑。古人说，天下没有白吃的午饭，你占着人房，就得付占用钱，天经地义。

我的看法是，到期腾退最忌拖。你一拖，租客觉得你软，越发赖着；你房贷、新计划全卡住。老孙这半年拖出来，钱没收到房没收回，纯亏。所以我一直劝房东，合同快到期就提前打招呼，到期不续就立马走催告程序，别不好意思，面子值几个钱，房子空占一天你亏一天，这笔账得清醒。

这案子给我的教训是，到期别让租客形成事实续租的假象。比如你收了他到期后的房租，法律上可能算不定期租赁，反倒难赶。老孙聪明之处在于，半年没收一分钱，老钱也没交，所以清清楚楚是非法占有，不是续租。这点保住了他的主动。老话讲，亲兄弟明算账，租房更是，钱不收清，关系就糊，糊了就赖。

有人还会问，房东能不能自己换锁、把东西清出去，省得等。这坑最易踩。你私自换锁清物，叫非法驱赶，搞不好租客反告你侵权，丢的东西你还得赔。老孙起初真想撬门，被我死死拦下。腾退得走程序：书面催告限搬、居委会调解、起诉请求腾退，让法院判、执行去清。慢，但稳，不给自己挖坑。

说实话，上海这种到期赖着不走的，我见得耳朵起茧。尤其行情差的年头，租客宁可赖着白住也不找房，赌房东怕麻烦。古人说，赖账的人不嫌脸厚。可房东越怕事，他越上脸。老孙后来学硬了，该催告催告，该起诉起诉，老钱看真要上法庭，反倒怂了，主动说搬。

我帮老孙拟了催告函，写明合同已于某日到期，你未续租也未交费，限十五日内腾退并结清占有使用费，逾期我起诉。这函一式两份留底，老钱收到，原先的硬气少了大半。我让老孙别停，同步去居委备案，表明房东已履职告知，免得日后说你突然轰人。

有人问，起诉腾退要多久，房东等得起吗。我的经验，这类案子事实清楚，走民事诉讼，判下来不算太久，判了不还就申请强制执行，法警上门清场。老孙这回没真走到那步，老钱在催告加居委压力下，第十天就找车搬了。可程序得备着，没这后手，软的更软，硬的更硬，你永远被动。

我还提醒老孙，占有使用费从到期次日算到实际搬离日，一天不落。老钱占半年，这笔钱老孙一字不让，最后在搬离协议里写清分期付。老孙说，本来以为白亏，没想到还能要回一截。我说，合法占有使用费就是你的，不主张就是送人，上海房东别当烂好人，该拿的拿，不丢人。

这事后老孙跟我说，原来到期不搬也能治。我说，治的招在早不在晚。你合同到期当月就发话，别等半年。好多房东抹不开面，结果越拖越被动，房子卖不掉、租不出，自己扛损失。租房这事儿，房东得带刺，软了被人当软柿子，捏惯了他还当你该的，这话我讲过多少遍。

再补一句，租客也听好，合同到期房东不续，就痛快搬，别赖。你赖着白住，占用费照算，还落个失信名声，下回租房没人敢租你。老钱后来跟我说，早搬早清净，赖这半年，钱没省着还惹一身官司。我说，赖字头上一把刀，你以为占了便宜，其实是割自己肉，这账谁算谁明白。

还有人问，老钱搬走时把房弄得一塌糊涂，老孙能不能从占用费里扣修缮。能，人为损坏另算，跟占用费是两笔账。老孙搬离协议里单列了损坏项和钱，老钱赖不掉。我说，账要分开算，白占的费、糟蹋的赔，一笔是一笔，清清楚楚才不吃亏。房东别含糊，租客也别想浑水摸鱼，白纸写清最稳妥。

收一句实在话：租约到期租客赖着不走也不交租，房东有权要他腾退，还能按租金要占有使用费。别冲动换锁清物，走书面催告加起诉，稳稳把钱和房都要回来。