吴先生看中一套九四方案房，跟产权人谈好价签了合同，正高兴，半路杀出个程咬金：原住户的同住人跳出来，说这房他有优先购买权，吴先生的买卖不作数。吴先生蒙了，钟涛律师，证上人都卖了，外人凭啥拦。
先说九四方案是啥。它是一九九四年上海买公房政策，单位分的公有住房按低价买下变产权房，行内叫售后公房。当年证上落一人名，卖房的老沈是承租人，证上就他。
吴先生买的这房在黄浦老城厢，九四年老沈买下，证上老沈名。老沈独居，可他老母亲生前一直同住，户口在册，是这房的同住人。老母亲走了，老沈的妹妹当年也住过，户口未迁，自称同住人，跳出来拦买卖。
这里有个坑，吴先生事先没查。他只看证上老沈一人名，没查这房有无未厘清的同住人权利。九四方案房卖房，若有同住人对房屋有权利，买卖可能受挑战，他一头撞上当口。
有人会问，同住人有没有优先购买权，能拦买卖？这得分情况。售后公房买下后，同住人对房屋有无共有权，看当年购房时他是否成年同住、是否出工龄出资。若有共有权，卖房得征他同意，他确有优先购买权。
我接这案子，吴先生急问，钟涛律师，我钱都付了，合同签了，他一句优先购买就黄？我先把优先购买权的门道跟他讲。优先购买权不是随便谁都有，得是法律上对房有份额的人，空口主张不算数。
同住人这三个字，是九四方案房卖房的关键。它指户口在册、实际住满一年、他处无房的成年人。若当年购房时他成年同住、出过力，对房有隐性共有权，卖房时他优先购买权成立，产权人不能绕过他卖外人。
我的看法是，老沈妹妹若当年成年同住、户口在册、他处无房，且购房揉了她的权益，她确有优先购买权，吴先生的买卖有瑕疵。若她只是空挂、他处有房，优先购买权不成立，拦不住。
有人又会问，那老沈妹妹主张优先，吴先生已付定金咋办？若优先成立，老沈卖房未经她同意，合同可能被判无效，吴先生得向老沈索赔定金和损失。所以买房前查清同住人，是买方的保命符。
这案子给我的教训是，买九四方案房，别光看红本本。先查这房有无同住人、有无工龄人未了断。多少买家图省事，签完约才冒出权利人，钱房两空，悔断肠。
吴先生后来调了户籍和老购房合同，老沈妹妹当年成年同住、户口在册、他处无房，购房也揉了她的居住权益，优先购买权成立。吴先生这买卖，卡在她这道关。
俗语说，买屋看邻，买房查人。九四方案房最忌只看证不看人。我劝吴先生，别跟老沈硬签，先把妹妹的优先购买权捋清，要么她放弃，要么她买，否则合同悬空。
说实话，吴先生这案子最可惜的，是中介没提醒查同住人。很多中介只管撮合收佣，房子的权利底色他们不问。买家得自己多个心眼，别把身家性命交给中介一句「包过户」。
我给吴先生指了条路：让老沈去取得妹妹书面放弃优先购买权声明，或征她同意出售；若她真要买，吴先生退出拿回定金。三方坐定，买卖才稳。妹妹不签字，这房吴先生买不成。
有人问，妹妹若放弃优先，以后还能反悔主张吗？放弃得公证，白纸黑字，事后反悔难。但放弃前她确有权利，所以老沈卖房必须走这道程序，绕不过。这一关，是九四方案房的铁门槛。
九四方案房卖房还有个冷门关：若原同住人里有户口在外区或他处有房的，卖房时需出具放弃证明。老沈妹妹他处无房，更坐实优先。这一层提醒买家，同住人清单得拉全。
我常跟当事人讲，买九四方案房像接手一件旧棉袄，得拍拍里面有没有暗钉。同住人、工龄人、继承份额，都是暗钉，不拍掉，穿上扎肉。吴先生这回，扎了个正着。
老沈妹妹后来表态，她不买，但要求老沈分她应得的那块。我让吴先生别慌，这是老沈家和妹妹的内部分割，与他无关，他只需老沈拿到妹妹放弃声明，顺利过户。内部分账，老沈自己了。
我见过最坑的一单，买家签完约，原同住人跳出来优先购买，买家定金退了却错过别的好房，房价又涨，白白亏。九四方案房不查清就买，等于闭眼过马路。
售后公房的优先购买权，根在当年证上只写一人，真实权利是共有的。同住人对房有份，卖房他先买，合情合理。买家忽视这层，是自己功课没做。
有人还问，吴先生若执意买，妹妹起诉能赢吗？若妹妹优先成立，她诉老沈侵权、诉买卖无效，赢面大。吴先生纵然不知情，也不能对抗共有人权利，只能向老沈追偿。这一课，买家必上。
我帮吴先生算了笔账，妹妹应得的那块按工龄和同住折算，约占房价两成。老沈分她两成，剩下八成归老沈，吴先生买这八成对应的份额，得妹妹放弃才行。账清了，三方好谈。
妹妹临了签了放弃声明，拿了应得份，吴先生顺利过户。他跟我说，这趟差点栽在「同住人」三个字上。我回他，栽过才长记性，以后买房先查人。
这案子让我更信一句话：九四方案房是带着人的房，买它先买清权利。不看同住人、工龄人，等于买个带雷的包，炸不炸看运气，别拿运气赌家底。
我常提醒，买九四方案房的，签合同前让卖家出具同住人全部同意出售、放弃优先的公证声明。少一张，宁可不买，别等权利人跳出来，钱房两空才叫冤。
最后落一句实在话：买九四方案房，别信证上一个人名就万事大吉，先把同住人、工龄人、继承人的优先购买权问清要齐声明，再签字付钱，别让半路杀出的权利人黄了你的买卖。
