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【94方案】上海售后公房同住人产权确认问题

时间:2012-2-21来源:上海房产律师 作者: 房产律师点击:

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上海售后公房“九四方案”争议之典型案例

解释下什么叫94方案,1994年上海市政府出台的关于出售公有住房的暂行规定》简称94方案。

1994年及以后根据94方案购买的未成年的同住人不能认为是售后公房的产权人。

为什么不能认定为产权人,陈律师给各位析下原因。94方案及以后的相关规定,有资格购买公房的对象是获得新配住房的具有本市常住户口的职工和在住所地具有常住户口的公房承租人或年满18周岁的同住成年人,未成年的同住人不是国家这种优惠政策的当然享有者,不被赋予购房资格,当然也就不能确权为售后公房的产权人。另外,让公有住房的承租人?同住人)以优惠价格购买公有住房,使之成为产权房,成为权利人的私有财产,基于我国在计划经济体制下,长期以来所执行的高积累低消费政策,住房以国家福利形式配给职工使用。从某种意义上讲,公房出售,将工资中不曾包含的住房消费返还给职工,作为未成年的同住人,虽然其在公有住房中居住,但是这种居住使用权利是基于多种原因造成的如父母对未成年子女的抚养义务中,包括给未成年子女提供正常的生活空间等。未成年人对公有住房的使用居住权利是基于父母的抚养义务i不是基于对公有住房的权利,其对公有住房的取得没有付出过劳动,当然不能成为权利人。

李建国于2006年12月4日病故,去世前立下遗嘱:名下的一切财产包括房屋产权割权、母亲房产遗产继承权、养老金帐户存款,过世后,由妹妹和兄弟继承,人不得有任何干涉。遗嘱中涉及的房屋系售后公房,由姐姐出资购买并登记为产权人,工龄人为李建国。后因遗嘱继承产生纠纷,遗嘱继承人妹妹和弟弟将姐姐告上法庭,要求依遗嘱继承李建国的遗产。

本案的争议焦点是被继承人李建国是否系争房屋的共有人。

一种观点认为:系争房屋是按“94方案购买的作为购房时原同住人李建国及其母亲有权主张产权共有并经相关部门确认后可成为房屋产权共有人。由于李建国和母亲生前未就房屋产权向相关部门提出主张,因此无法确认他为房屋产权人,故李建国之继承人不能对此主张权利,遗嘱中所涉该部内容,依法无效。

律师认为:首先,被继承人李建国是系争房屋的共有产权人。1996年10月31日,上海市高级人民法院《处理公有住房出售后纠纷的若干意见》明确指出:按“94方案购买的房屋,购房时的购房人、工龄人、职级人、原公房的同住人及具有购房资格的出资人主张房屋产权的可确认房屋产权共有。

其次,司法机关是否确权不是认定共有产权的前提条件。房屋所有权依附于不动产,只要不动产没有灭失,权利人的房屋所有权就不会消灭。从本案看,不是当事人自己的行为导致权利登记的缺失,而是94方案缺陷本身使得李建国的房屋共有权权利登记受到限制,让当事人承担管理机关的过错有失公允。既然李建国生前没有放弃房屋共有权,那么,这个权利当然可以由其继承人依法继承,以未经司法机关确权为由否认当事人的系争房屋共有权,实际上是对物权的片面理解。

再次,认定权利人生前是否提出主张应当符合其认知能力。被继承人李建国病情加重后,曾经向镇人民调解委员会和居委会主张系争房屋的产权共有,也与其生前好友、病友谈及房屋产权纠纷。2006年11月20日,又出具书面委托书,委托弟弟妹妹代理维权,弟弟妹妹接受委托后到管辖地法院进行了立案咨询。上述事实已经充说明李建国生前主张过房屋产权。如果超越行为人的认知能力而将向司法机关提出主张作为唯一的权利认定依据,无疑会增加社会公众的不安全感。同时,人为的将当事人生前和身后作为是否保护权利的界限,实际上就是将权利人的死亡当作房屋共有权消灭的界限,这既没有法律依据,也与物权可以继受取得的原则相悖。

所以,继承人要求继承被继承人系争房屋财产的主张应当受到法律的保护。

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