九四方案买的房，产证上写一个人的名字，不代表这房子就归这一个人。这话听着像绕口令，可我当房产律师这些年，老顾家那一摊子事，把这句话演绎得明明白白。
先说九四方案是啥。它是一九九四年上海出台的买公房政策，全称是按那时候的规矩把单位分的公有住房买下来，变成自己名下的房子，行内叫售后公房。当年政策死板，产证上只能落一个人的名字，老顾是承租人，自然就写了他。
老顾和老伴早年住在单位分的公房里，一九九四年房改，买房的钱里头掺了老两口的工龄折算，也有儿女凑的份子。买完之后，这房成了售后公房，看着是老顾一个人的，其实底子没那么简单。
老顾前几年走了，房子还没等到动迁，几个子女先为这房吵翻了天。大儿子说自己打小住到结婚才搬走，里里外外都有他的份。二女儿嫁出去二十多年，户口一直挂在这屋里没迁。小儿子从出生住到如今，户口本上雷打不动。
这里有个坑，最要命。老顾还有个弟弟，我们叫他老三，年轻时户口短暂挂过这房，后来早在三十年前就搬去别处住，户口却始终没迁出，属于典型的空挂户口。老三听说房子可能动迁，跳出来拍桌子，说我是同住人，这房我也要分一杯羹，我虽没住过，可户口在这儿啊。
有人会问，有户口就一定是同住人吗？这是九四方案房里最常见的错觉。上海这边认定同住人，看的是三样硬杠杠：户口在册、实际居住一年以上、本市他处无房或者居住困难。三样缺一样，都够不上同住人。老三空挂户口，一天没住过，他处又有房，这一条就直接出局。
我接这案子时，大儿子还替老三说情，觉得毕竟是一家人，分点算了。我把他拦住，说亲情归亲情，法律归法律，动迁款是按同住人人数分的，多认一个假同住人，真同住人每人就少一截。
同住人这三个字，是九四方案房里的命门。它指的是在公房里户口落着、人真住着、别处又没房可住的人。光有户口没住过，叫空挂；光住过没户口，叫借住；只有三者齐全，才站得住脚。
这案子给我的教训是，九四方案房最怕拖。当年证上只写一人，是政策限制不是真实产权状态，可很多家庭几十年不确权，等到动迁或卖房才翻旧账，证据早散了，活人说不清死人账。
我的看法是，同住人资格卡死在「实际居住」四个字。二女儿虽嫁出去，但她结婚前长期实际居住，且他处无房，算同住人没问题。小儿子一直住着，当然算。大儿子住到结婚，婚房是他自己买的，结婚后没再住，严格说他婚后那段不算，但婚前居住事实成立，结合他处无房，认定上也有空间。
有人又会问，那老三的户口赖着不走，真的一点办法没有？办法有。动迁时同住人认定由房办和法院把关，空挂户口不会被认。但一家人最好先坐下来，把户口本、居住证明、他处住房情况摊开，免得对簿公堂伤感情又费钱。
俗语说，亲兄弟明算账。我常跟当事人讲，九四方案的房，权利人是购房时的同住成年人，不是产证上那个孤零零的名字。当年落一人名，是登记技术跟不上，不是要让一人独占。
说实话，老顾这案子最可惜的，是老伴还在世时没把份额写清楚。老太太是购房同住人，本就对房子有份，老顾走了，她的份额更得保住，别让子女稀里糊涂分没了，到头来老人住哪儿都没着落。
我给老顾家出了个主意，先让老伴作为核心权利人牵头，把真同住人列个清单，老三排除在外，再谈怎么分。一家人听了，虽然老三不乐意，但道理摆在那，闹不到法院去，面子上也过得去。
还有个细节得提醒。九四方案房的确权有时效。早年上海高院出过意见，九四方案购房，原同住人主张房屋共有权的，要在知道或应当知道权利受侵害之日起两年内起诉。老顾家拖了这些年，若有人早想把房子独占，时效就可能过点，所以早确权比晚吵架强。
售后公房和商品房不一样，它的根子是公家的，买下来只是把使用权转成了产权，但当年的同住人权利像影子一样跟着房走。很多人以为买了就是自己的，其实还要看当年谁住了、谁出了工龄。
我见过太多九四方案的家庭，兄弟姊妹为一套老工房翻脸，根子都在「证上只有一个名」这五个字上。其实政策本意不是让一人独占，是当年技术手段有限，才留了这么个尾巴，后人得自己把它补全。
老顾的大儿子后来跟我说，他一直以为房子是爹的，爹走了就是兄弟几个均分，哪知道还冒出个同住人资格这道关。我告诉他，均分是没弄清底细时的想当然，真到动迁，按同住人分才是正路。
有人还问，二女儿户口挂着却嫁出去住婆家，算不算他处无房？这得看婆家那房写没写她名、她有没有份额。若只是借住，没产权没份额，那她在本市仍算无房，同住人资格不丢。这一层最容易算错，得多留个心眼。
我常跟客户说，家里有九四方案房的，别等动迁公告贴出来才着急。平时就把户口本、老购房合同、工龄折算单这些纸收好，哪天要用，拿出来就能说话，比临时翻箱倒柜强百倍。
老三那头的空挂户口，法律上叫户籍在册但无实际居住事实。房办认定同住人时，会查居住经历、查他处住房，空挂的一查一个准，想浑水摸鱼基本没戏，顶多添点麻烦。
最后落一句实在话：家里有九四方案房的，趁老人都在，把同住人资格和份额先捋顺，白纸黑字写个协议，比动迁公告贴出来再争，体面也省钱。
