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94方案购房同住人主张产权共有诉讼时效以及产权份额大小问题

时间:2011-9-21来源:上海房产律师 作者: 房产律师点击:

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94方案购房同住人主张产权共有诉讼时效以及产权份额大小问题

 

 

 

   钟涛律师按:对于94方案购房,产权登记在一个人名下,家庭之间如今发生矛盾的问题比较突出,特别是随着产权人年龄增大,去世越来越多,子女因为继承发生矛盾也很多。网上也有不少律师发表了不少高谈阔论,阐释了一些法律观点,但是也误导了一些当事人,再次,钟涛律师结合法律规定,解答如下:

 

 

一、94方案同住人主张产权共有诉讼为2年,如果产权人没有去世,同住人随时可以主张;如果产权登记人去世,那么同住人必须在产权人去世2年以内主张, 超过诉讼时效会败诉。相关条文具体如下:

 

 

  【法条】

1、上海市高级人民法院关于印发《处理公有住房出售后纠纷的若干意见》的通知(沪高法[1996]250号)  按"九四"方案购买的房屋,产权证登记为一人的,在诉讼时效内,购房时的购房人、工龄人、职级人、原公房的同住人及具有购房资格的出资人主张房屋产权的,可确认房屋产权共有.

2、《上海市高级人民法院关于审理家析产案件若干问题的意见   按94方案购房登记权利人死亡后,房屋产权继承的处理按94方案购买公有住房,登记权利人死亡的,具备可以主张产权共有条件的人,应在知道或应当知道其死亡之日起两年内提出。

3、上海市高级人民法院关于印发《几类民事案件的处理意见》的通知 沪高法(1999)528号       关于94方案购房后产权纠纷的诉讼时效的起算时间。鉴于94方案本身存在严重缺陷,造成了购房时的购房人、职级人、原同住人、具有购房资格的出资人等未作为共有人登记在房屋所有权证书上,虽然以后的95方案对这一缺陷作了更正,但是94方案遗留的纠纷和矛盾没有解决,上述人的利益没有得到保护。有些家庭中的权利人向法院提出主张房屋产权,有些家庭至今相安无事,权利人尚不知道自己不享有共有人的权利,由于这些人自身并无过错,为了保护他们的合法权利,我们考虑诉讼时效从发生争议时起算,有利于矛盾真正解决。

 

 

二、如果同住人主张确权,那么每个人的具体份额大小如何确认,同住人去世,生前没有主张确权,他的那份份额归谁所有呢?是归产权人所有,还是所有同住人都共有?

 

   网上有些律师观点,认为,同住人没有主张,其产权份额全部归登记产权人所有,有些人认为,其没有主张,其份额归所有继承人均。想想似乎都有道理,但是法院处理方式又没有明确规定,属于法官自己掌握范围,需要律师引经据典,说服法官。

 

   钟涛律师认为,这个问题要把握以下原则:意思自治,家庭共有,法律推定。

意思自治:如果同住人生前没有主张,根据《上海市高级人民法院民一庭民事法律适用问答选登(二)》同住人如果其生前未主张房屋产权共有,则视为同意房屋产权归于产权登记人。

从该条文看,视为如果同住人没主张,去世后他的份额视为归登记产权人所有,但是房屋属于不动产,同住人和产权人往往是家庭关系,根据物权法规定,家庭共有财产有约定的从约定,没有约定的属于共同共有,不考虑出资大小,贡献大小,一律均等份额。

 

 

【法条依据】

《物权法》第103条规定,共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有,或者约定不明确的,除共有人具有家庭关系等外,视为按份共有。

 

因此,94方案购房是一个比较复杂的问题,不是专门研究房产的专业律师,可能根本不知道涉及这多么法律政策,有一些是99年,2000年颁布的,很多律师包括法官都不知道,从而误导了当事人,丧失了争取权益的机会。

 

 

【钟涛律师提醒】

 房产诉讼专业性很强,涉及法规规定众多,并不是每个律师都有能力驾驭,客户在委托律师之前一定要货比三家,详细了解该律师专业能力再签订委托合同,不要盲目只看网上的文章介绍,因为有些律师善于书写文章,煽情动人,有些律师善于处理案件,功力扎实。

 

 

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