1、卖方卷款潜逃的法律风险分析。
(1)买方可依据买卖合同向人民法院提起诉讼查封房屋并依据判决书直接办理交接及过户手续;
(2)买方可向公安机关报案要求缉拿归案;
2、卖方“一房二卖”的法律风险分析。
“一房二卖”的司法处理：
两份房屋买卖合同中标的房屋均未办理产权登记、均未实际交付的情况下，签订房屋买卖合同在先的一方当事人取得房屋所有权;
两份房屋买卖合同均未办理产权登记，但其中一份合同的买受人已实际入住占有标的房屋的，实际入住的一方当事人取得房屋所有权;
一份合同中的房屋已进行了产权登记，而另一份合同中的房屋没有完成登记的，一般应确认已完成产权登记的一方买受人取得房屋所有权。
两份房屋买卖合同中，一份合同中买受人已完成产权登记，另一份合同中的买受人已实际交付占有的，确认已完成登记的一方买受人取得房屋所有权。
因卖方“一方二卖”而未能取得所有权的买受人可以依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条的规定要求出卖人承担返还已购房款及利息、赔偿损失并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;
(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;
(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;
(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
第十条买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。
3、 卖方将房屋抵押的风险分析。
根据上海市房地产登记的相关规定，办理房地产抵押登记需提交房地产权属证书原件。如果买方房地产权属证书保存在中介或买方出，则卖方无法再行设定抵押，但卖方在媒体公告挂失房产证后再行补办房产证的除外。. TAG: 动迁房买卖 合同效力 规避风险 律师陪购 房产律师 上海法院
