经济适用房未满五年转让，买卖协议效力存争议。

案件背景：

随着商品房价格居高不下，居民收入与房屋购买力之间的差距不断拉大。为解决中低收入居民的住房问题，建设部等七部门联合下发通知，公布了《经济适用住房管理办法》（以下简称“办法”）。办法的公布，经济适用住房这一概念走进了千家万户。经济适用住房的产权性质的界定，对于经济适用住房的保障性质的初衷和流转的规范具有重要意义。

案情介绍：

老朱属低收入人群，向政府申购了经济适用住房。经过资格审核、公布、抽签等程序最终获得某小区经济适用房一套。因家庭发生重大变化，老朱决定出售该经济适用房。小姜刚刚毕业，为婚房发愁之际，遂决定购买老朱的房屋。双方签订了买卖协议，小姜支付了全额购房款几十万。因无法过户，小姜后悔不买，要求老朱退还购房款。协商不成致讼。

原被告主张：

小姜要求撤销买卖协议，返还购房款。理由是老朱以欺诈的形式欺骗小姜签订合同，小姜对经济适用房的买卖构成重大误解，遂主张撤销买卖协议等。

老朱不同意撤销协议，经济适用房的性质小姜是知道的，相关的政策也是公开公布的，不存在欺诈。小姜作为成年人，应当具有相应的认知能力。

法院判决：

法院经审理认为买卖协议无效。理由是办法规定经济适用房产权为有限产权，老朱在未取得完全产权前属无权处分，经济适用房上市交易不得违反五年的限制性规定，故此作出该判决。

律师释放：

一、老朱的行为是否构成欺诈及小姜的行为是否构成重大误解？

根据最高院民通意见第68条之规定，一方故意告知虚假情况或故意隐瞒真实情况，诱使对方作出错误意思表示的，可以认定为欺诈。

根据最高院民通意见第71条之规定，行为人因错误认识，使行为后果与自己的意思相悖，并造成了较大损失的，可以认定为重大误解。

法院对小姜的上述诉讼理由并未给予认定和评价。对于老朱及小姜的行为，应当不符合最高院的相关规定。

一方以欺诈的方式订立合同的，因损害的利益差别可能产生不同的合同效力。合同法第五十二条第（一）项规定一方以欺诈或胁迫的手段订立合同，损害国家利益的；合同无效。合同法第五十四条第二款规定一方以欺诈、胁迫或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立合同的，受损害方有权请求人民法院或仲裁机构变更或撤销。

因重大误解订立合同的，合同效力属于可变更、可撤销。

二、经济适用房的权属性质

根据办法第三十条第一款之规定，经济适用房购房人拥有有限产权。该权属有别于购房者在市场上购买商品房取得的完全产权。完全产权人可以自由处分，法律保护完全产权人的自由处分。根据办法第三十条第二款、第三款之规定对有限产权人处分该财产作出了明确。即需要有限产权人将产权恢复到完全状态才能自由处分，否则，该处分属于无权处分。根据合同法第五十一条之规定无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权人订立合同后取得处分权的，该合同有效。老朱在诉讼时并未取得完全产权。因而该买卖协议应当无效。

相关问题扩展：办法是建设部制订公布的，在法渊源上属于部门规章。买卖协议无效不是援引合同法第五十二条第（五）项之规定。而是基于办法规定为有限产权在经济适用房购买合同中予以约定的，权属的限定属于双方的合意。

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