都具有所有权的性质，被安置人都享有房屋所有权，只不过是获得时间的早晚而已。所有权人可以依法处置自己的财产，任何人不得干涉，但前提是该处分行为没有违反法律、行政法规的强制性规定。尽管动迁安置房限制转让，但并不意味着当事人双方签订的合同是无效的，因为限制转让的规定是相关管理部门制订的，只是一种行政管理规范，只有违反法律、行政法规强制性规定的才为无效合同。动迁房买卖合同本身是合法有效的，只不过是附期限、附条件的合同，在期限未至或者条件未满足时，即使签了合同，也过不了户。因此动迁房买卖的关键在于控制和防范法律风险，在于买卖合同内容的精心设定和对任何可能出现的风险的仔细严谨的分析把握房屋买卖是重大财产的处分行为，尤其是动迁房买卖，涉及的各方面法律问题和各种交易限制更多，必须全面掌握交易的相关法律规定。
动迁房交易三五年之后才能过户，存在很长的时间周期，蕴涵了诸多法律风险，主要是买受人承担了巨大的众多的风险。司法实践中动迁房买卖纠纷案例举不胜举，而且近几年来迅速增长，越来越多。一般情况下，动迁房买卖双方在签订买卖合同后，上家都会要求下家支付全部或绝大部分房款，而买受人在支付巨额房款后并不能及时取得房屋所有权，并不能取得该房屋的物权，双方形成的仅仅是一种债权债务关系。根据物权公示公信原则，不动产所有权的转移实行登记生效原则，以产权登记为准，在过户前，出卖人依然是不折不扣的房屋所有权人，买受人处于高法律风险境地。动迁房的物权变动需要很长的时间周期，期间可能会出现各种各样的法律风险，如：房价不断攀升导致出卖人毁约，该房屋设定了抵押担保，出卖人(房屋所有权人)一房二卖甚至三卖，房屋所有权人死亡，房屋所有权人自身债务状况恶化、该房屋被抵押给债权人或者直接用于偿还债务，共有权人或者第三人提出对该房屋的权利主张，该房产涉诉被法院查封扣押拍卖，赠与，继承，该房屋被作价投资出资，该动迁房所在区域再动迁，等等。由于几年后到了可以过户时，房价已经大幅度上涨，房东不肯按照买卖合同去过户，或者相反，由于房价大幅度下跌，购房者想毁约(在上海这种可能性出现的概率比前一种小得多)，是动迁房买卖最大最主要的风险，但是远远不止这一种风险。纠纷的发生主要是由于双方在合同内容上没有精心设计，而且买受人存在着很大的侥幸心理，总认为房款我已支付全部或大部分，现在已经装修而且已经入住，不会有什么太大问题。然而，问题就在这里，任一风险都有可能导致以后发生纠纷时房屋买卖合同被法院判定为无效合同或者可撤销的合同，导致购房者房财两空，蒙受巨额的财产损失。这种案例近年来屡见不鲜，尤其长三角地区的法院受理的动迁房买卖合同纠纷案件数量近几年来急剧增长。
由于动迁房比同地段且条件基本相同的普通商品房价格便宜很多，便宜四分之一至三分之一，所以近几年动迁房买卖市场兴起且日益繁荣，同时买卖双方之间爆发的纠纷也日益增多。房地产中介公司也想做这一块大有市场的业务，但是又慑于自身法律知识水平的局限和有关信息、能力的局限，担心违法，担心以后买卖双方发生纠纷自己要承担巨大责任或者至少遭遇很大麻烦，不敢放开手脚做。根据上述分析，动迁房买卖本身合法，动迁房买卖合同只要不违反国家法律和行政法规的强制性规定即为有效。我有上海的律师朋友不久前就代理过一起动迁房买卖纠纷，就是因为房价大幅度上涨了，房东不愿意过户了，以上海市房地局的这个《办法》第28条的规定为依据要求撤销当初签订的房屋买卖合同。律师代理的是被告购买方，最后法院判决被告胜诉。因为法院只能依据法律和行政法规来审查合同内容是否合法，判定合同或者合同的某一部分条款是否有效。同时，上海的法治化水平无疑是国内最高的，法制状况和法制环境是国内最好的，各个政府部门和司法机关的守法意识是国内相对最强的，法律水平是国内相对最高的，操作是相对最规范最守法的。
所以，动迁房买卖你尽管放心大胆地做，我给你全面把关，规避买卖双方(主要是买受人)和你们房地产中介面临的所有法律风险，消除所有法律隐患：调查清楚欲交易房屋的产权状况，调查了解清楚买卖双方与房屋交易有关的个人情况，根据房屋和交易双方的具体情况拟定一份确保每个条款都合法从而整部合同完全有效、而且足够严谨周全的可以规避所有法律风险消除所有法律隐患的动迁房买卖合同。动迁房买卖合同不可能用一份统一的格式化合同，只能根据每一单交易房屋和买卖双方的具体情况拟定差异化个性化的具体合同. TAG: 钟涛 上海房产 产权证 律师 买卖
