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动迁房买卖的风险如何规避上海房产律师钟涛

时间:2010-7-31来源:上海房地产律师 作者: 钟涛律师点击:

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动迁房买卖的风险如何规避-上海房产律师钟涛



钟涛律师按:很多客户打电话来咨询钟涛律师,拆迁安置房到底可以买吗?买卖合同有效吗?我有什么风险吗?有什么办法保证我百之百5年后拿到房子?     那么购买这样受限制交易的房屋,是否合法呢?合同是否受法律保护呢?

钟涛律师解答如下:

1、首先应该说这样的房屋买卖合同是有法律效力,受法律保护的,在上海是法院已经有很多判决例子了。
2、 在合同有效的前提下,很多人可能吃了颗定心丸。但我们此处,就要着重地谈一谈购买此类房屋的风险了。

3、购买此类动迁房的风险的性质和种类,和购买普通二手房并无二致。同样存在卖方违约、不配合过户的情形,也存在因卖方有其他债务,房屋被查封或抵押而不能过户的情形。
4、但是不同的是这个风险等待期特别长,所谓“风险等待期”就是在这个期限,风险是否发生、何时发生都是不确定的。一般的二手房买卖,从签订买卖合同到过户到交房,前后一般也就是2-3个月时间,在这个时间段内,有可能发生一些不确定的风险,但由于时间较短,发生风险的机率较小。
5、而动迁房买卖从签订买卖合同到最后过户,前后可能就是5年的时间,5年那么长,发生意外的可能性就很大了。也许1-2个月内人的想法不会发生什么改变,但经过了5年,如果房价涨得非常厉害,心态再好的人可能内心都会有些微妙的变化,所以才碰到了房东中途就要加价甚至毁约的情况。

6、作为律师,我并不建议客户购买此类房屋,毕竟风险太不确定,对于一个从事法律工作的人来讲,最不愿意碰到的也许就是不确定性。但如果向客户告知过风险后,客户经过自己的权衡,仍然执意要购买的,那么作为律师,也只能最大程度地为客户来降低风险。

【上海房产律师钟涛解答】
    1、房屋买卖合同中双方当事人的诚信很重要,只要诚信,合同就能比较顺利地履行下去,因此有必要在签署买卖合同,决定购买前对房东的个人信息、家庭状况等做一个必要的了解。有可能的话,调查其资信情况,评估风险大小,防止卖方资信太差、外债过多,因为那种产权人的房屋经常因债权人申请而遭到查封。
    2、既然我们明确了此类房屋买卖合同是有法律效力的,那么最重要的就是在合同里明确权利与义务,并对各种可能情况下的违约责任做出明确约定。违约责任的标准定得尽量高一些,并无坏处。因为违约金过高或过低,并没有绝对的所谓“20%”或多少的标准,而是与实际损失想比较而言。如果将来5年后,损失小于合同中约定的违约金,依据法律可根据实际损失适当调低违约金;如果损失高于合同中约定的违约金,依据法律可根据实际损失适当调高违约金。显然对于守约方来讲,选择前者相对更有利一些。当然制定合同中有很多细节,委托律师拟定可以达到更全面的保护。
    3、因为目前签订的房屋买卖合同一般不能在交易中心备案,无法防止一房两卖,除了让卖方实际交房作为保障外,一般会同时办理抵押登记手续。这个手续能起到比较好的作用。但并不是万无一失的。比如卖方完全可以补办产证,再设立其他抵押(抵押并没有次数的限制);同时由于交易中心认可的是借款抵押协议,而借款实际并不存在,此抵押协议有被认定为无效的风险。 
    

这是由上海房地产 钟涛 律师 为您解答,详细可以通过以下方式进一步咨询
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