动迁房未满三年的买卖协议是否有效？

 【案例分析】王先生经过本市动迁取得浦东新区安置房屋2套，李先生通过中介公司介绍，购买了王先生其中一套房屋，因为不满3年，双方比照买卖合同标准文本，自行签订了一份买卖合同，约定3年期满后办理过户手续，后来由于房价上涨，王先生起诉至法院，要求判决合同无效，归还房款。

 【本案争议焦点】

1、房屋买卖合同是否有效？

2、未满3年的动迁房是否可以买卖？

钟涛律师认为：

一、王先生已经取得系争房屋的所有权证，是合法的所有权人。王先生因动迁取得了系争房屋，并根据动迁协议和家庭分配的约定办理了系争房屋的所有权证，该系争房屋登记在王先生的一人名下，王先生是系争房屋的合法所有权人。

二、未满三年签订房地产买卖协议是否影响协议的效力？《合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。全国人大及其常委会制定法律，国务院有权制定行政法规。上海市住房保障和房屋管理局制定的是规范性文件，不属于合同法第五十二条第五项规定之情形。故此，未满三年签订的房地产买卖协议不属合同法第五十二条第五项规定之情形。未满三年签订的房地产买卖协议，合法有效。但因未满三年，不能够办理房地产登记变更手续。这是上海市住房保障和房屋管理局制定该规范性文件袋饿效力所在。

三、未签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》是否影响买卖协议的效力？根据上海高院《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》第五条规定：当事人已就房屋买卖事宜达成了具体约定，但未签订《上海市房地产买卖合同》示范文本。当事人之间的买卖合同是否成立、有效？分两种情况：其一，若明确约定以签订《上海市房地产买卖合同》为买卖合同成立、生效要件的，从其约定。其二，若未作出上述约定，在具备了房屋买卖合同的主要内容，应视为买卖合同成立，并认定合同有效。

四、综上所述，小刘与李先生签订的买卖协议应当认定为合法有效，对双方均具有约束力。若任何一方未依买卖协议的约定履行的，应当承当相应的违约责任。

 钟涛律师提醒你，动迁房买卖风险较大，要注意以下几点？

1、 拆迁安置房可以买卖，但是不能通过交易中心后者公证处买卖，只能双方私下买卖。

2、 拆迁房买卖合同合法有效，因为动迁安置房是公民的合法私有财产，可以进行交易，只是办理产权证受到房管局的现在，必须等待3年后才能改名。

3、 动迁房最好聘请律师陪同购买，拟定合同，资金监管等等都可以由律师事务所为你代办。