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钟涛律师详细解答动迁安置房买卖合同效力,法院是否支持,以及与其他二手房买卖的风险比较

时间:2010-9-5来源:上海房地产律师 作者: 钟涛律师点击:

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钟涛律师详细解答动迁安置房买卖合同效力,法院是否支持,以及与其他二手房买卖的风险比较

 

 

一、            动迁房的性质。

所谓拆迁安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁,而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。根据相关法规及政策的规定,

 

拆迁安置房屋一般为两大类:

 

一类是因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。按照有关法律政策的规定,被安置人获得这种配套商品房的,房屋产权属于个人所有,但在取得所有权的 5 年之内不能上市交易。

 

另一类是因房产开发等因素而动拆迁,动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房。该类商品房和一般的商品房相比没有什么区别,属于被安置人的私有财产,没有转让期限的限制,可以自由上市交易。

 

 

 

二、            动迁房买卖合同的效力。

要确认两个案例中房屋买卖协议的效力,必须正确理解《城市房地产管理法》第三十七条的规定。首先要澄明的一个问题是,房地产不得转让不等同于房地产不得买卖。该法第三十六条规定:房地产转让,是指房地产权利人通过买卖、赠予或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。因此,房地产转让应包括签订合同、付款、房屋交付,过户登记等一系列债权行为和物权行为,所谓不得转让应理解为上述系列行为不能彻底完成,不能发生所有权转移的合同履行目的,但不得据此认为法律禁止订立预购房(期房)转让合同或所签订的合同一律无效。

    此外,《城市房地产管理法》第四十五条:商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题,由国务院规定。从此条的立法含义可以看出,预售商品房在取得权属证书之前再行转让是可行的,否则应当明令禁止。其实,《城市房地产管理法》(草案)中曾明文规定禁止预售房再转让,但该法正式颁布时,却又改为上述45条的规定,由此也可以看出我国法律对预售房再转让予以认可的基本精神。从上述两案来看,双方在签订协议时,被告的拆迁安置房尚未建成,但这并不影响该转让协议的效力,而且,以尚不存在或尚未实际取得的物作为标的物订立合同,在现实生活中普遍存在,合同法也持肯定态度,典型的例子是融资租赁合同、期货交易等。

    当前理论界对于未办理过户手续的房屋买卖合同的效力问题已趋于统一,已认识到不动产登记只是物权变动的成立要件,而非买卖合同的生效要件。最高人民法院《关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》也明确规定:当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物的所有权及其他物权不能转移。这一做法的转变有力地制止了一些借口不动产买卖未登记就主张合同无效,以追求更大利益的不诚信行为。而正确认识并区预售房再转让合同的效力也有与之相同的社会效果。就上述两案而言,双方在签订卖房协议时对房屋权属证书尚未领取的状况是明知的,双方对买卖房屋约定明确,产权亦无其他争议,购买的房屋已交付原告入住,并且诉讼发生前被告已领取权属证书的情况下如果仍然僵化地理解适用《城市房地产管理法》第三十七条规定,势必会助长一种随意悔约,违背诚信的不良社会风气,也是对诚实信用原则的一种践踏。

动迁房买卖你尽管放心大胆地做,我给你全面把关,规避买卖双方(主要是买受人)和你们房地产中介面临的所有法律风险,消除所有法律隐患:调查清楚欲交易房屋的产权状况,调查了解清楚买卖双方与房屋交易有关的个人情况,根据房屋和交易双方的具体情况拟定一份确保每个条款都合法从而整部合同完全有效、而且足够严谨周全的可以规避所有法律风险消除所有法律隐患的动迁房买卖合同。

动迁房买卖合同不可能用一份统一的格式化合同,只能根据每一单交易房屋和买卖双方的具体情况拟定差异化个性化的具体合同

 

 

 

三、            购买动迁安置房的风险以及应对方法。

 

一般情况下,动拆迁房屋买卖双方在签订买卖合同后,上家都会要求下家支付全部或绝大部房价款,而买受人在支付该巨额房款后并不能及时取得房屋物权(即主要指所有权),双方形成的仅仅是一种债权债务关系。

虽然双方存有买卖合同,但根据物权公示公信原则,出卖方从法律上讲依然是不折不扣的房屋所有权人,这样买受人就会置于高风险法律地位。究其根本原因,在于该房屋物权变动需要一个很漫长的历史周期,期间可能会出现的法律风险诸如房价飙升违约发生、抵押担保设定、所有权人死亡出现、所有权人自身债务恶化、共有权人或第三人权利主张、房产查封扣押、赠与继承发生、标的物作价投资出资等等情况。该类纠纷的发生主要是由于双方在合同内容上没有精心设计,而且买受人在一定程度上存在很大侥幸心理。

买受人一般会有这样的惯性思维,总认为房款我已支付全部或大部,现在已经装修而且现在已经入住,应该不会有什么太大问题。然而,问题就出在这里,一旦任一风险的发生都将可能导致买受人房财两空。当然这绝非危言耸听,司法实践证明,这样的案例教训已屡见不鲜。

 

如何防范法律风险,主要从以下三方面:

 

第一合同内容的设定和对任何可能出现风险的全部把握梳理。在设定合同内容的时候着重从付款方式、违约责任及房产交易中可能产生的各种情形作具体的约定,例如对卖方如果不配合办理产证约定较高的违约金,预留一部尾款到产证变更后支付等等条款来增强合同的可操作性,保护买受方的权利。

 

第二,买方人在支付完房款实际占有房屋以后,一定要密切留意该房的两证办理情况,一旦得知卖房人取得两证后,要立即催促办理过户手续,否则有可能面临着一房两卖或另行抵押的风险。

 

第三要查明该套房屋的有关情况。1、房屋所有的安置人口,要求所有安置人口在房屋买卖协议上签名,否则会面临房屋买卖无效的后果;2、到房地产交易管理中心查一下该房屋的土地权属状况,如果是集体土地上的,而买受人不是农村人员,也同样会面临房屋买卖无效的后果;3、如果该套房屋是安置人口的最后一套住房,原则上也不能转让。

 

 

 

四、            动迁房与商品房的比较

 

房屋性质

动迁安置房

新建商品房

二手房

从谁手里购买

拆迁安置户

开发商

二手房东

交易年限

5

1

1个月

合同签订样本

没有固定样本

上海市标准文本

上海市标准文本

是否公证

不能公证

可以公证

可以公证

合同效力

有效

有效

有效

风险比较

比较大

比较小

一般

付款方式

现金全额支付

可以贷款

可以贷款

交房时间

立即交付

1年之后

立即交付

违约责任

双方拟定

5%

20%

价格比较

价格较低

价格较高

价格中等

 

 

五、            钟涛律师对购买动迁安置房的建议。

  一、房产买卖系重大财产的交易行为,尤其是动迁房买卖,涉及法律方面的问题及各种限制更多,因此,必需全面掌握交易的相关法律规定。

     二、合同内容的设定和对任何可能出现风险的全部掌握梳理。设定合同内容的时候着重从付款方式、违约责任及房产交易中可能产生的各种情形作具体的约定,例如对卖方如果不配合办理产证时,可约定较高的违约金;预留一部尾款到产证变卦后支付等条款,以增强合同的可操作性,维护买受方的权利。

     三、交房时间尽量提前。买房人在支付完房款实际占有房屋后,一定要密切留意该房的两证办理情况,一旦得知卖房人取得两证后,要立即催促办理过户手续,否则有可能面临一房两卖或另行抵押的风险。

     四、要求所有共有人在房屋买卖协议上签名,否则会面临房屋买卖无效的后果。如果其他共有人委托一人办理的要出具经过公证的授权委托书,或聘请律师见证委托书。

     五、房地产交易管理中心查一下该房屋的土地权属状况,如果是集体土地上的而买受人又不是农村人员,也同样会面临房屋买卖无效的后果。

     六、买受人将钱缴了之后,让出卖人提供担保。

     七、合同中明确约定,如出卖人料理产证时不予配合的法律后果。

     八、买卖房屋如果是安排人口的最后一套住房,原则上不能转让。

     九、合同条款设定时最好不要全款一次性付清,约定发生 5 年内不过户交易、一房二卖、抵押他人时的违约责任适当重些,合同中设定担保人或担保物。

     十、 5 年内如发生意外事件等法律事实,如死亡、继承、赠与、抵债、财富因诉讼被执行、再动迁,要确定当出现这一情况时的解决方法。

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