动迁房如何买卖/动迁房可以买卖吗/动迁房买卖合同-上海房产律师钟涛
【上海房产律师钟涛解答】
一、什么是动迁安置房，动迁安置房的概念。
所谓动迁房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。因为其安置对象是特定的动迁安置户，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受到当地政府相关的地方政策约束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。
二、动迁安置房的种类
动迁安置房有两种：一种是基于重大市政工程动迁而享有的动迁安置房，根据上海市的有关政策规定，此类动迁安置房属配套商品房性质，受5年限制转让的约束，也就是说产证下来后在5年内不能办理过户。这种动迁安置房买卖风险极大，由于在5年内不能办理过户，如遇房价上涨，上家极易违约，如遇价格下跌，下家又会不情愿购买了，如不能在合同中对相关情况及问题给与充分的预测和明确，就会导致房款交了，最终房子不是自己的。
一种是商业动迁，由开发商购买土地，安置居民，之后进行商业开发。
【案例分析】
1、2009年，苏州的刘先生将自己拆迁安置后所得的一套房产作价24.8万元售给了茅先生，双方签订了房屋买卖协议。
2、到了2010年，房价飞涨，他反悔了，为了讨回房产他以拆迁安置房属于法律上不得转让的房产、且出售这套房产没有取得共有人的同意为由将茅先生告上了法庭。
3、8月17日，苏州市虎丘区人民法院审结了此案，法院依法驳回了刘先生的诉讼请求。
4、刘先生诉称，2008年12月30日，他和茅先生就其将所有的位于华通花园的一套安置房出售给茅先生的买卖事宜协商一致，并签订了一份房屋买卖协议，同时让其他房屋共有人在协议上签字，该协议约定，刘先生将房屋转让给茅先生所有，茅先生支付购房款248500元。随后，茅先生向他支付了房款238500元，他将房屋交给茅先生居住。
5、由于他是在事先没有征得家人一致同意的情况下，就让家人在协议上签的字，违背了其他所有人的意愿，且该房屋系拆迁安置房，在法律上属于不得转让的房产，因此请求法院判令双方之间签订的房屋买卖合同无效，茅先生搬离该房屋，诉讼费由茅先生承担。
6、而茅先生则认为，刘先生一家当初出售这套房屋完全是自愿的共同行为，并且双方签订房屋买卖合同的过程经过了苏州市一家法律服务所法律工作者的见证，该合同完全合法有效，因此要法院驳回刘先生的诉讼请求。
【法院判决】
7、法院经过审理后认为，双方于2008年12月30日签订了房屋买卖协议，刘先生的家人分别都在协议上签字、捺印予以确认，故该协议是买卖双方当事人的真实意思表示，合法有效。刘先生所说的双方买卖的房屋系农村拆迁安置房，至今尚未取得房产证，不属于法律上不得转让的房产。
法院认为，虽然双方买卖的房产至今没有依法登记领取权属证书，但该房产系拆迁安置房，是必然能依法登记领取权属证书的，故该房屋买卖协议应认定有效。对刘先生的诉讼请求法院不予支持，遂依法驳回了刘先生的诉讼请求，诉讼费由刘先生承担。
【上海房产律师钟涛提醒】
近年来随着城市化进程步伐的加快，越来越多的农民变成城市居民，而且手中掌握了很多拆迁安置房。由于拆迁安置房的地段相对比较偏僻，而且两证的办理需要滞后一段时间，所以安置房的价格也比商品房的价格便宜很多，受到许多购房者的青睐。但是随着商品房价格的不断攀升，拆迁安置房的价格也跟着水涨船高。在高额的经济利益面前，许多已经出售的拆迁安置房的房主贸然选择了违约，因为他们手中还握着两张王牌??房屋的产证，也因此衍生出许多的诉讼纠纷。因此提醒购房者在购买拆迁安置房时要慎重选择，而售房者也要综合考虑各种因素，以免后悔莫及。
够房者如何保证自己的利益，关键看合同如何签署，对违约责任的约定要做到既合法又能确保对方不敢违约。
