上海拆迁安置房期房可以买吗-上海房产律师钟涛
【客户咨询】
想在南京买房子，可是新房大都是期房，而且面积很大，我想买个六十平的房子，主要是带户口进南京，但是新房小户60平方的很少，而且单价比大平方面积的房价高，所以打算看看二手房，在南京江北看中了一套65平方，35万总价的拆迁安置房期房，请问这种房子可以买吗！这种房子过户问题复杂吗！营业税是多少，还需要交哪些税，想了解一下，但是不知道如何下手，只好请求网上的各位朋友帮忙，诚心感谢，请专业人事给我讲解一下这些，不胜感激！
问题补充：
而且我买房只能按揭，首付15万！我现在是租房，期房新房大都要到2011年才能交房，我这两年要租房，还要还款，可能会很累，所以不知道到底是买新房期房还是买个二手房
【上海房产律师】
你想要购买的不是一个物权，而是一个债权，就是所谓的优先优惠购买权。这种买卖看似合算，但里头有很多不确定的因素。开发商的房子可以优先卖给被拆迁人，但彭先生想获得这种直接购买的权利，需要得到开发商的认可，假如开发商最终不认可，合同就难以履行。其次，拆迁安置房的性质难以确定，是不是集体产权？可不可以办理独立产权？如果贸然购买，说不定会给将来入市交易带来风险。所以，单律师建议，购买此类房产，千万慎重。
依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第九条第一款规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准手续才生效。在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不得转移。”因《城市房地产管理法》第三十九条并未规定合同必须在报批、登记后才生效，因此，上述拆迁安置房屋买卖合同订立后虽暂时没有履行报批、登记手续，但并不影响合同的效力，只是交易房屋的所有权暂时不能发生转移。
实践中，拆迁安置房屋买卖交易双方对买卖合同的报批、登记手续都是放在合同履行过程的房屋过户阶段进行，而房管部门也是将房地产交易、房屋所有权发证审批同时进行，由受让方缴纳土地出让金后再由房管部门批准交易并着手核发房产证。从实际操作的这一做法中，也可以看出拆迁安置房屋买卖合同的效力并不受批准、登记手续的影响。
