公有住房由于历史原因，目前还有很多承租人在承租。而在原公房承租人死亡后，公房由谁来承租成了房产纠纷的一大焦点。
有一个案例：张老伯曾住一套公房，该房系老人承租且只有张一个户口，其子女均不在这里常住。后老人找了一个老伴王氏，王虽然原是上海人，但户口在外地。老两口在张的房屋内居住了七年后，张去世了，王提出要承租房屋，但张的子女认为其没有本市常住户口，不能继续租赁该房屋。
我们先来看有关规定，根据市房屋土地资源局《关于贯彻实施上海市房屋租赁条例》的意见（二）》第十二条之规定：“承租人死亡的，其生前在本处有本市常住户口的共同居住人协商一致，要求变更承租户名的，出租人应予同意。协商不一致的，出租人应当按照上款规定书面确定承租人。”
同时该条又规定“承租人死亡，其生前在本处无本市常住户口的共同居住人，其生前具有本市常住户口的配偶和直系亲属协商一致，要求变更租赁户名的，出租人应予同意。协商不一致的，出租人应当按照下列顺序书面确定承租人：（一）原承租人的配偶；（二）原承租人的子女（按他处住房情况）；（三）原承租人的父母；（四）原承租人的其他直系亲属（按他处住房情况）。”
根据上述规定，似乎可以看出公有居住房屋原承租人死亡的，其生前的共同居住人应该是在该处有本市常住户口，才可以继续履行租赁合同。这是因为，原有公房配给制度主要是为保障承租人家庭成员的居住利益，而且原来户籍制度与房屋居住情况是比较一致的，有户口的共同居住人一般是原承租人的近亲属，属于原公房配给制度的保障范围。
那是否王老太就无家可归了呢？回答是否定的。随着实际情况的不断发展，比如无本市常住户口人员的婚姻增加、出国户口的迁离、房屋实际的居住情况等，有关法院在判决时也考虑到目前社会的实际情况，大致有下列两种情形的人员虽然没有户口但也一般认为可以具备继续履行租赁合同的资格：
一：在本市无常住户口，但因与原承租人或同住人结婚而在该公房内实际居住生活一年以上的；
二：因服兵役、就学、服刑等原因，户口迁出原承租人生前承租公房，但在原承租人死亡前已实际居住在该公房内且在本市无其他住房，或虽有其他住房但居住困难的。
上面两种情形其实是对于“共同居住人”这个概念作了一定的扩大解释，遵循着公平合理的法律原则来解决实践中的问题，显然非常具有实际意义。因此，笔者认为，基于上述审判实践，该老人的老伴可以成为该公有住房的承租人，其老人权益可以得到保护。但相关解释应在今后的司法实践中进一步完善。. TAG: 上海房产 承租人 公房 常住 律师
