公房承租人死亡后如何确定新承租人-上海房产律师
公房，包括共有居住房屋和公有非居住房屋。公有居住房屋是指政府和单位分配给职工和解放时收归国有，并且租金按照政府规定的租金标准执行的居住房屋。公有非居住房屋包括以行政调配方式出租的非居住房屋和政府投资建造的公益性非居住房屋。根据上海市《上海市房屋租赁条例》的规定，上述公房均由各区县房地集团公司依法受托管理。
所谓公房承租人，是指与公房的所有权人或代管人签订了房屋租赁合同，依法履行合同约定的权利和义务，并依法取得公房租赁凭证的承租人。
公房租赁关系的建立
公有非居住房屋租赁，租赁当事人应当使用市房地资源局制订的非居住房屋租赁合同，租赁合同的期限最高不超过20年。出租人应当在收到承租人提供的有关调配文件后15日内与承租人签订租赁合同。
公有居住房屋租赁，应当使用市房地资源局统一印制的《租用公房凭证》。对未发放《租用公房凭证》的原承租人，由出租人分期分批补发。对已发放《租用公房凭证》的原承租人，由出租人分期分批换发。
公有居住房屋出租人应当在承租人要求办理受配房屋或者承租权转让、交换、租赁户名变更手续后15日内发放《租用公房凭证》。《租用公房凭证》是公有居住房屋的出租人与承租人建立租赁关系的合法凭证。承租人凭《租用公房凭证》向房屋所在地的派出所办理户籍手续。
公有居住房屋出租人出具与实际不符的租赁凭证，造成当事人损失的，应当承担相应的民事责任。
【案例分析】
1、几年前，在征得爷爷的同意下，王某将户口从山西老家迁到由爷爷承租的、位于本市某区的一套公房内，并随爷爷和叔叔共同在此公房内生活了多年。
2、去年爷爷去世后，叔叔提出自己作为唯一的、合法的继承人，应当成为该公房新的承租人，并要求王某搬出。
3、王某认为，自己来上海后，一直生活在爷爷承租的公房内，应该享有合法的居住权。
4、双方争执不下，叔叔将王某诉至法院，要求确认自己是涉案公房唯一的、合法的承租人。
5、法院审理后认为，公房租赁关系是一种合同关系，应当由合同双方自行协商确定。因此，叔叔提出确认该公房承租人的请求不属于人民法院受理民事案件的范围，依法予以驳回起诉。
【上海房产律师钟涛分析】
这是一起因公房承租人死亡而引发的承租户名变更纠纷。公房租赁关系是一种特殊的合同关系，是我国在计划经济时代实施的一种政府福利行为，由此决定了合同双方的权利义务具有非自由、非等价的特点。
依据《上海市房屋租赁条例》和上海市房屋土地资源管理局《关于贯彻上海市房屋租赁条例的意见(二)的通知》的相关规定，公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的，可以继续履行租赁合同；其生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常住户口或者其生前无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。在该承租房屋处有本市常住户口的共同居住人，应当协商确定承租人；无法协商一致的，出租人应当在原承租人的配偶、子女、父母和其他直系亲属之间，按顺序确定承租人。
因此，依据上述规定，王某和其叔叔都具有承租该公房的资格，应当协商确定承租人。本案中两人无法协商达成一致意见，出租人应当依据相关规定，在他们之间确定承租人。王某的叔叔作为原承租人的儿子，优先于王某成为承租人。但是，由于公房租赁的福利性质，叔叔在成为承租人后，没有权利要求王某搬出该房屋，因为王某的户口仍在该公房内并实际居住于此，属于共同居住人，其居住权受到法律保护，任何人不得剥夺和限制。
【提示】
本案中，王某的叔叔正确的做法是，持《租用公房凭证》和其他相关资料，向出租人提出变更承租户名的申请，经出租人审查后予以确认。如认为出租人变更承租户名的行为侵犯了自身合法权益的，依法可向人民法院提起诉讼。同时，不得擅自要求王某搬离该公房。
