购买拆迁安置房的注意点上海房产律师钟涛
问：危改地区是怎样确定的？
答：市和区、县危旧房改造办公室在对全市危旧房情况重新进行普查的基础上，根据本地区社会经济发展状况，以及房屋破损程度和改造难易程度，编制所辖区域危旧房改造计划，进一步明确近期和远期工作目标。
市规划部门根据本市实际情况，编制本市危旧房改造区(以下简称危改区)的控制性详细规划，确定不同地段的限高和容积率，明确用地性质，并考虑文物保护等问题。
问：危改安置对象有哪些？
答：危旧房改造安置对象为，在危改区内有本市常住户口和正式住房，并且长期居住的居民。
问：安置的原则是什么？
答：安置危改区居民的基本原则是：按照原住房建筑面积安置；用于安置的房屋原则上只售不租；安置房费用根据不同情况由居民、单位和政府三方共同负担；就地安置、异地安置与货币补偿相结合，鼓励异地安置。
问：安置的标准怎样确定？
答：在危旧房改造中，对被拆除成套住宅房屋的居民，按照原建筑面积予以安置；对被拆除非成套住宅房屋的居民，按照下列标准给予安置：1.原住宅建筑面积不足20m2的，安置一套一居室。2.原住宅建筑面积超过20m2(含)不足30m2的，安置一套二居室。3.原住宅建筑面积超过30m2(含)不足40m2的，安置一套三居室。4.原住宅建筑面积超过40m2(含)的，对于超过部分可以比照本条前三款标准予以分套安置或者增加居室间数。按上述标准测算，安置居民人均建筑面积不足5m2的，可以按照人均建筑面积5m2安置。
问：拆除房屋的面积怎样计算？
答：对被拆除房屋原建筑面积，属自住房屋的，按照产权证标明的建筑面积计算；属承租房屋的，按照租赁合同标明的使用面积的1.33倍计算。
问：何种情况可以给予适当补偿？
答：对在危改区内有本市常住户口，本人及其配偶、父母、子女在危改区内无正式住房，长期居住在自建房内，单独立户，并且本人在危改区外别无正式住房的居民，可以给予适当补偿，具体补偿标准由各区、县人民政府确定。
有下列情况之一的居民，视为在本危改区以外有正式住房：1.本人或者其配偶在危改区外国有土地上自有或承租住房的。2.本人在危改区范围外的国有土地上住用其父母、子女自有或承租的住房的。3.本人或者其配偶在本市近郊区(朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区)集体土地上自有正式住房的。
问：购买安置房有哪些规定？
答：危改区内居民应当按照以下规定购买安置房：1.对被拆除的非成套住宅房屋和公有成套住宅房屋，属安置房建筑面积未超过原建筑面积以内的部分，应按照房改成本价格购买，并可享受规定的优惠政策；属安置房建筑面积超过原建筑面积，但未超过人均15m2(含)以内的部分，应按照房改成本价格购买，不享受相关的优惠政策；属安置房建筑面积超过人均15m2的部分，应按照当地经济适用住房价格购买。2.对按照房改成本价购买的成套住宅房屋，安置房建筑面积等于原建筑面积的部分不找差价，超过或者不足原建筑面积的部分按照当地经济适用住房价格结算差价。经济适用住房价格由市政府有关主管部门核定。安置房产权按照经济适用住房产权管理。
问：就地安置的居民，周转房由谁解决？
答：危改区居民就地安置的，一律自行解决周转用房。
问：异地安置居民能得到哪些补偿？
答：危改区居民异地安置的，可以适当增加安置面积或者给予适当经济补偿，增加安置面积和给予经济补偿的标准由各区、县人民政府确定。危改区居民实行货币补偿的，补偿款计算公式为：
补偿款＝经济适用住房均价×原建筑面积×（1＋补偿系数)
城区和近郊区的经济适用住房均价，由市政府有关主管部门根据本市经济适用住房的市场供应价格确定；远郊区、县的经济适用住房均价，由区、县人民政府根据当地经济适用住房的市场供应价格确定。补偿系数一般不超过0.7，具体可由当地人民政府确定。
问：异地安置房有哪些？
答：异地安置房以积压的空置房为主。对不能直接上市销售的积压房，应当办理转化为经济适用住房的有关手续。
以积压的空置房安置危改区居民的单位，可以享受国务院办公厅《关于印发〈海南省人民政府、建设部、财政部、国土资源部、人民银行处置海南省积压房地产试点方案〉的通知》(国办发〖1999〗第62号)规定的相关优惠政策。
问：危改居民购买安置房有困难怎么办？
答：危改区居民购买安置房有困难的，可以申请政策性个人住房抵押贷款。住房资金管理机构应当优先保证危改区居民的住房抵押贷款，并简化贷款手续。
危改区居民按照上款规定仍无力购房的，经区、县主管部门审查批准，可以就地或者异地承租廉租房。
问：对拆除不同性质房屋的人，补偿有何不同？
答：对被拆除私有非成套住宅房屋的所有人，按原建筑面积的重置价格结合成新给予补偿。对以房改成本价购买成套住宅房屋的被拆除房屋所有人，按照届时房改成本价补偿。但是，按照本办法第十一条规定按原建筑面积安置并结算差价的，不予补偿。
对被拆除公有住宅房屋的所有人不予补偿。
问：拆除非住宅房屋，怎样补偿？
答：拆除非住宅房屋，按原房屋建筑面积予以返还，但不补差价；不能按原建筑面积返还的，应给予适当经济补偿。
问：在危改区内拆除军产、宗教产、外侨产、代管产等的房屋，安置补偿办法是怎样的？
答：这种情况由市国土资源和房屋管理局会同有关部门按照相关规定和本办法有关规定处理。
问：危改安置用房怎样收取有关税费？
答：对在危改项目安置用房中，属居民按房改价购买的面积和单位的原拆除面积部分，可按经济适用住房政策规定免收各项税费；属新增的居住用房建筑面积部分，可按经济适用住房政策规定征收有关税费，其它用房应按本市有关规定征收有关税费。
经有关部门批准，按本办法实施危改确有困难的企业，可以申请缓交有关费用，但应签订补交办法和期限的协议。
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