一、公房原承租人死亡后新承租人如何确定？
分以下两种情况分别处理：
1、在该公房内还有其他同住人的
按市房地局的规定，承租人死亡的，其生前在本处有本市常住户口的共同居住人协商一致，要求变更承租户名的，出租人应予同意。协商不一致的，出租人应当按照以下顺序确定：
（一）原承租人的配偶；
（二）原承租人的子女（按他处住房情况，本处居住时间长短）；
（三）原承租人的父母；
（四）其他人（按他处住房情况，本处居住时间长短）。
2、在该公房内没有其他同住人，但承租人在本市有常住户口的配偶或亲属
如果公房内没有其他同住人，但承租人有配偶或亲属(要求都具有本市常住户口)，在承租人的配偶和亲属之间按下列顺序确定新的承租人：
（一）原承租人的配偶；
（二）原承租人的子女（按他处住房情况）；
（三）原承租人的父母；
（四）原承租人的其他直系亲属（按他处住房情况）。
由此可见，承租人死亡后，由同住人优先承租，如果没有同住人，再由原承租人的配偶或亲属(要求都具有本市常住户口)承租。所以，同住人有优先承租权。
二、原承租人死亡后，除了有本市常住户口的同住人可继续承租外，还有哪些同住人也可以继续承租？
原则上，原承租人死亡后只能由在房屋内有常住户口的人和其他亲属才有权要求继续承租，但目前法院考虑到公房承租的一些具体情况，规定虽然没有本市常住户口的，符合以下条件之一的同住人，也可以继续承租。这些条件是：
1、 在本市无常住户口，但因结婚而居住在公房内期限较长的；
虽然上海高院对“期限较长”没有做出明确规定，但结合无本市常住户口而可分割公房拆迁补偿款的规定来看，期限较长应当指至原承租人死亡时已“连续居住满五年”。
一些因为结婚后嫁到上海的外地人，虽然在上海生活了相当长的时间，但由于没有取得上海户口，其住房权利受到相当的限制。特别在遇到男方死亡后，常常由于房子的问题与婆家产生纠纷。而根据这条规定，如果男方是承租人，男方死亡后，只要女方居住的时间较长，也可以要求继续承租房屋。
2、 原告在公房内有本市常住户口，后因历史因素或家庭因素、居住困难等原因，户口迁出，但仍然居住于该公房内一年以上，且他处确无住房或住房困难的。
这一类包括一些当年上山下乡的上海知青，当时由于历史因素而将户口迁出上海，此后虽然又回沪，但户口仍在外地。在这种情况下，虽然户口不在上海，但只要在公房内居住一年以上其他地方没有住房或者住方困难，在原承租人死亡后也可以要求继续承租。
3、 因服兵役、读大学、服刑等原因，户籍被迁出公房，但在原承租人死亡前已居住于公房内，且在本市他处无住房的。
在这三种特殊情况下，户口虽被迁出，但在原承租人死亡前已居住在公房内本市没有其它住房，也可以要求继续承租。因此这三类人被视为同住人。
三、有数个有权继续承租的人对谁可以作为承租人产生争议时如何处理？
在原承租人死亡的情况下是按以上的顺利来确定新承租人，但如果按照这个顺序仍然无法确定新承租人(比如有两个以上子女而两个子女都想成为新的承租人时)，就只能由公房的产权单位或管理单位(大多指现在的物业公司)来确定。因为公房的产权不是承租人的，决定公房租给谁该当由产权单位或管理单位来确定。
如果对产权单位或管理单位确定的意见不服，根据上海高院的规定只能通过房地产管理部门寻求帮助，而不能向法院起诉。目前上海法院对这类纠纷暂不受理。但如果以新承租人不具备继续承租条件为由起诉到法院的，法院应当受理。
所谓不具备继续承租条件，指的就是新的承租人应当符合本文第一、二部分所列的条件。
四、哪些公房的使用权不能转让？
公房的使用权可以转让也可以交换。有的人也称“公房买卖”，但称作买卖是不准确的，因为承租人享有的只是承租权而不是产权，而承租权只能转让不能买卖。公房只有将产权买下取得产权证后才能出售。根据上海的规定，未列入可出售范围内的公有居住房屋，可以进行承租权的转让；列入可出售范围内的公有居住房屋，不得进行承租权的转让。
另外，有下列情形之一的公有居住房屋，不得进行承租权的转让和交换：
（一） 整幢独用的花园住宅；
（二）属部队、宗教团体所有或者在学校校园内的；
（三）产权不明晰的；
（四）承租人拖欠租金尚未结清的(注意：如果承租人拖欠租金超过6个月，出租人可以解除合同)；
（五）依法代管或需要落实政策的；
（六）已列入户籍冻结范围的(注意：主要是指因拆迁等原因进行户籍冻结的情况)；
（七）承租人在承租房屋内擅自搭建的(注意：擅自搭建造成不能转让的情况比较多，只有在拆除搭建后才能转让)；
（八）列入本市危棚简屋改造或者住房成套改造计划的；
（九）其他依法应当由出租人收回的。
除上述情形外，出租人应当同意承租人进行房屋承租权的转让和交换。
五、未经出租人同意，公房使用权转让是否一律无效？
案例：王某与李某数年前签订了一份公房使用权转让协议，约定王某将其承租的公房以28万元转让给李某，李某支付了28万元，王某也按时交了房，不过两人都一直没有到物业公司去办理租赁户名的变更手续。此后，李某以自己的名义向物业公司支付租金。几年后，由于房价上涨，王某想悔约，他提出将公房转让给李某时并没有经出租人同意，也没有办理户名的变更手续，因此转让是无效的。
在律师实务中，类似的案件是屡见不鲜的。根据规定，公房使用权转让当然要得到出租人的同意，因为这种转让是对公房承租权的转让，也就是对租赁合同的权利(占有、使用等权利)和义务(支付租金等义务)的全部转让，《合同法》第88条规定，“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”。因此，公房使用权的转让必须得到出租人(即产权单位或管理单位)的同意，否则无效。但这种同意并不一定要求立即办理更名手续。在以下两种情况下，都可以认为已得到出租人的同意：
1、原承租人转让前虽未事先征得出租人的书面同意，但出租人事后办理了公房租赁权变更过户手续；
这种情况表明出租人事后对公房租赁权转让进行了追认，因此也是有效的。
2、原承租人转让前虽未事先征得出租人的书面同意，但受让人已实际入住并缴付租金，出租人也予以收取的。
这种情况表明出租人虽然没有明确同意，但可以认为出租人已经知道或应当知道租赁权已转让，并以收租金的方式予以认可。上面的案例就是属于这种情况，虽然没有办理更名手续，但李某已实际入住，而且以自己的名义交纳了租金，所以应当认为是得到出租人同意的，因而转让有效。
六、未经同住人同意，公房使用权转让是否一定无效？
根据《上海市房屋租赁条例》第38条第二款的规定，“公有居住房屋承租人将承租权转让给他人，应当事先征得本处有本市常住户口的共同居住人的同意”。
由于公房的性质是一种国家福利，这种福利不仅是给予承租人，也是给予同住人的，未经同住人将公房使用权转让是对同住人权益的侵犯，所以原则上应认为是无效的，但特殊情况例外。具体而言，分以下几种情况：
1、原同住人已搬离公房，受让人已实际入住。
这表明原同住人是以搬离的行为对公房承租权转让进行了认可，这种情况下可认为同住人已同意，因而转让有效。如果同住人有证据证明其搬离是基于原承租人的欺诈、协助、诈骗等的，那他可以向原承租人要求赔偿。
2、受让人尚未实际入住公房，仍居住在内的同住人有证据证明承租人没有经过其同意而进行了转让，或者在同住人已搬离的情况下，同住人有证据证明搬离是基于承租人的欺诈导致的，这时，这种转让就是无效的。受让人的损失可向承租人(即转让人)主张。
由此可见，在未经同住人同意的情况下，公房使用权转让是否有效，关键要看受让人是否已“入住”(特别要注意的是，入住与交房的时间点是不一致的，入住是指受让人已实际居住，交房是指受让人拿到钥匙，交房是入住的前提，两者之间有一个时间差。因此，即便受让人拿到了钥匙但还没有住进去，这也不能叫“入住”)。在未经同住人同意的情况下，如果没有入住，转让就是无效的，受让人的损失可向承租人(即转让人)索赔。如果已经入住，本着维护交易秩序稳定的目的，转让就是有效的，同住人的损失只能向承租人索赔。
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代 理 词
审判员：
本律师受上海市凌云永然律师事务所指派并受王伟委托，在原告王红诉被告王涛房屋权属一案中担任被告王涛的一审代理人。现提出代理意见如下：
一、 原告并不是系争房屋的同住人，因而不能确认为系争房屋的产权共有人
1、原告不符合法规对“同住人”的定义
根据《关于贯彻实施<上海市房屋租赁条例>的意见（二）》的规定，同住人是指“在该承租房屋处实际居住生活一年以上而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人”。
因此成为“同住人”的条件是“实际居住一年”和“本市无其他住房或者虽有住房但居住困难”两个条件。
就本案而言，原告从未在系争房屋居住过，原告现与其夫拥有两套房屋，居住并不困难，并不符合《意见（二）》中对“同住人”的定义，因此原告不是同住人。
2、原告的户口系空挂户口
原告早于1993年1月出嫁后就居住在婆家，其户口又于2005年2月迁出，在此期间虽其户口在系争房屋内，但该户口只是空挂户口。
根据上海高院的有关规定，非同住人不具有要求确认为售后公房产权人的资格。因此，由于原告不是“同住人”，不应确认为系争房屋的产权共有人。
综上，由于原告不是系争房屋的同住人，且户口早已迁出，根据上海高院的规定，不应当确认为产权共有人。
二、原告虽是原私房拆迁时的被安置人，但充其量仅可对公房居住，不能据此享有产权
1992年拆迁时原告虽是被安置人，但由于还的是公房，因此原告充其量只能对原公房享有居住权，而不能据此享有产权，居住权和产权不是一回事。
上海高院《民事法律问答》2003年第一期（2003年4月20日）问题6在回答未成年同住人是否应确认为售后房的产权共有人时，认为根据上海的规定，“购买公有住房的对象是获得新分配住房的具有本市常住户口的职工和在住所地具有常住户口的公有住房承租人或年满十八周岁的同住成年人”，“由于未成年同住人不具备购房资格，所以不能确认为售后公房的产权共有人”。
在这里上海高院认为确认为售后公房产权共有人的前提是应当具备购房资格。因此，尽管未成年同住人对公房享有居住权，但由于没有购房资格，所以仍然不能成为售后公房的产权共有人。
同样的道理，本案中，原房屋拆迁后原告作为被安置人，可以在公房内居住，但这和产权是两回事。《房屋拆迁安置协议》至多能说明原告原居住的房屋由于拆迁，因此其可以到新房中居住，从而解决其居住问题。而根据规定，原告由于不是同住人，根本不具有购买售后公房的资格，当然更加不能确认为产权共有人。
三、如果原告的诉讼请求得到支持的话，不仅有违双方父母意愿，更有违民法的公平原则
1、本案所涉公房与福利分房的情况不同，其利益不应当由每个家庭成员平均享有
1992年私房拆迁时，根据当时动拆迁法规，可以拆私还公（2001年新的动拆迁法规修改时，只能拆私还私或者货币补偿，不能再以公房补偿），因此，从本案所涉公房的权利来源和性质来看，系争房屋是对原私房的权利调换（这和其他以国家福利的形式将住房无偿分配给职工使用的情况是不同的。）
因此，不管这种权利调换是以货币、产权或者其他形式，主要考虑的是对原私房所有人丧失房屋这一事实的补偿，这是基于拆迁人的义务，而非基于被安置人的权利。所以，不能将财产权利与户口挂上钩，而应当充分考虑到原私房所有人即双方父母的权利。
2 、原告从未对系争房屋的取得做出过贡献
系争房屋是对双方父母所建的私房拆迁而得， 而原私房也是双方父母在1982年花尽毕生积蓄而建 ，此时原被告尚年幼，均不可能做出任何贡献。如果原告主张成立，则不符合权利义务对等的民法原理。
3、被告购买房屋的行为从本质上来说，是双方父母对自己财产的处分，这种处分应当得到尊重。
由于原告出嫁多年，根据当地的习俗双方父母的养老责任将由儿子承担，这是符合当事人意愿和传统道德的。由于被告将承担较多的赡养责任，双方父母决定把原私房拆迁所得的系争房屋由被告取得，这种意愿理应得到尊重。
假设原告主张成立，那双方父母将不能按照自己的意愿对来自私房的房屋进行自由的处分。反而，如果不响应政府号召进行拆迁，他们倒能按自己意愿自由处分原私房。这也就意味着，原告通过拆迁取得了本属于他人的财产权利，哪怕这种取得不符合权利人本意。这同样有违公平原则，而且与政策不符。难道司法机关想传达给其他被拆迁人这样一个信息：拆迁之后你们的财产所有权将是不完整的，因为会有其他人会通过拆迁的方式成为你们财产的新的所有人？
四、原告的诉讼请求也超过了诉讼时效
被告于2000年就购买了房屋，至今已长达七年。原告称自己一直不知道被告买房的事情，这项主张应由原告举证。其实，由于双方一直都有来往，而购房一事始终由双方父母办理，所以原告应当早就知道此事，因此原告的诉讼请求超过了时效。
综上所述，原告出嫁多年，户口早已迁出，且根据现有法规，原告不是同住人，因此不符合确认为售后公房产权共有人。原告虽是当初拆迁时的被安置人，但不能据此要求确权，其诉讼请求没有法律依据，故而请求判令驳回。
被告代理人：
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补充代理意见
审判员：
关于王红诉王涛房屋权属纠纷一案，本代理人再补充代理意见如下：
一、同住人肯定享有居住权，但有居住权的未必就是同住人。
“同住人”虽享有公房的居住权，但是，享有公房居住权的却未必都是“同住人”。居住权的来源比较广泛，可以因结婚、签订租赁合同、出生等方式取得，也能通过拆迁安置的方式取得，居住权也能因离婚或买房而丧失。
按照《上海市租赁条例》及市房地局相关意见中所界定的“同住人”概念，同住人必须符合“连续居住超过一年”“本市他处无住房或住房困难”等条件。
可见，有居住权的未必就是同住人，而同住人是确认售后公房产权的前提条件。
2、驳回原告的起诉并不影响到其居住权
如果原告日后在他处买了房，其在公房的居住权也会丧失，如果原告自己没买房甚至离了婚，其也可以回到嫁家居住，从而实现其居住权。
所以，原告因拆迁而被安置，其获得的仅是居住权，而不是售后公房的产权。由于原告并非同住人，根本不具备确权的条件。故而其诉讼请求缺乏法律依据。
被告代理人：
上海市凌云永然律师事务所
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