张达与上海某集团房屋拆迁补偿安置纠纷案
主要案情：
2003年8月27日原告张达（化名）与被告上海某集团公司签订了《上海市城市居住房屋拆迁安置补偿协议（适用货币补偿）》（以下简称“《协议》”），约定：原告承租的靖宇东路xx弄xx号下室房屋类型为“二万户”，房屋建筑面积50.33平方米，评估被拆迁房屋单价为人民币3,056/平方米。双方约定了货币补偿安置方式，由被告向原告支付补偿款人民币152,540.16元，搬场补助费人民币603.96元，设备迁移费1,280元。同时双方还签订了一份补充协议，约定被告向原告支付速迁奖励费22,648.50元。协议签订后，被告已将上述款项支付给了原告。原告亦迁离了原址。事后，原告认为双方当事人在《协议》中将房屋类型认定为“二万户”是错误的，认为应当按照《关于修订上海市房屋建筑类型分类表的通知》〔文号为沪房（90）规字发第518号〕（以下简称《518号文》）的规定，确认被拆迁房屋类型为新公房3（2），建筑面积换算系数应按《沪房地资拆（2001）673号文》（以下简称《673号文》）的规定即新公房（无电梯成套）1.98计算，被告还应再增补给申请人的补偿款等35,137.57元。双方因此发生争议，原告向法院提出诉讼。
原被告双方观点
原告认为：“二万户”是指始建于1952年，建筑结构较差，木柱房梁只有七根，一个门五户进出，四、五家合用灶间和卫生大便槽的房屋。该房屋的月租金为38.70元，拆迁评估价为2,500元/平方米。而本案标的房屋是1957年建造的住宅新公房，其建筑结构为砖木一等，有0.5×10木柱房梁18根，独门独户，有独用的灶间和卫生间，月租金为人民币53.40元。因此该标的房屋的房型应当认定为新公房3（2），面积换算系数1.98。据此计算，被告还应向原告支付所有费用合计35,137.57元。
被告认为：根据《杨浦区房屋产业情况目录》（以下简称《目录》）、《基地拆迁综合情况表》、上海市杨浦区房屋土地管理局的《房屋拆迁裁决书（以下简称“《裁决书》”）和沪房地资复字（2003）××号《行政复议决定书》（以下简称“《决定书》）的认定，原告承租该拆迁房屋应当认定为新公房3即“二万房”，建筑面积换算系数为1.65。另外，被告还指出，上海市房屋土地资源管理局2002年1月14日发出的沪房地资拆〔2002〕24号（以下简称“〔2002〕24号文”）对黄浦区房地局批复中明确：职工住宅新公房3类，房屋面积换算系数1.65，因此《拆迁安置补偿协议》中约定对拆除房屋面积换算系数1.65的认定是正确的。
法院判决
一、变更原被告双方签订的《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》第一条关于房屋类型和建筑面积的约定；
二、确认原告租赁的靖宇东路xx弄xx号下室房屋类型为新公房3（2），建筑面积换算系数为1.98。
三、被告向原告支付增加补偿补助各种费用总计人民币35,137.57元。
律师评析
本案的争议焦点为：一、原告承租的被拆迁的房屋是否属于二万户；二、被拆迁的房屋是否应该认定为新公房3（2）；三、建筑面积换算系数为1.65还是1.98；四、《目录》、《裁决书》、《决定书》以及（2002）24号文是否能够作为认定本案拆迁房屋的类型和换算系数的证据。
“二万户”始建于1952年，由上海市政府报中央批准建造的职工住宅。其建筑结构标准较低，多家合用厨房，卫生大便槽等。
“新公房3（2）”是根据上海市房地产管理局《关于修订上海市房屋建筑类型分类表的通知》〔文号为沪（90）规字发第518号〕对房屋进行分类确定的，指中华人民共和国成立后建造的七层（含七层）以下的住宅，各有室号及专门出入，有独用或公用的厨房、卫生间、阳台。
另外，根据《关于贯彻执行〈上海市城市房屋拆迁管理实施细则〉若干意见的通知》（沪房地资拆[2001]673号文）第12条规定：承租的共有居住房屋以租用公房凭证所记载的建筑面积为准。该文件对房屋类型新公房的换算系数共列为四类：（1）新公房有电梯成套，系数为2.06；（2）新公房无电梯成套，系数为1.98；（3）新公房无电梯不成套，系数为1.94；（4）二万户，系数为1.65。
本案中，原告承租的被拆迁标的房屋是1957年建造的住宅新公房，其建筑结构为砖木一等，有0.5×10木柱房梁18根，独门独户，有独用的灶间和卫生间，符合《518号文》对新公房3（2）的定义。因此，应当认定为新公房3（2），其换算系数也应以新公房无电梯成套系数为准（即1.98）。
对于另一争议焦点，即《目录》、《裁决书》、《决定书》以及（2002）24号文是否能够作为认定本案拆迁房屋的类型和换算系数的证据。笔者认为：《目录》是制表单位内部的材料，是单方面的，其证明力不足，不能作为认定本案事实的证据；关于《裁决书》和《决定书》，根据《最高人民法院关于民事诉讼的若干规定》第九条规定，对已为人民法院发生效力的裁决所确认的事实或已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实，当事人无需举证说明。其中并不包括行政裁决书和决定书。本案中被告又无其他相关证据作为佐证，因此，该证据也不宜作为认定本案事实的证据。至于（2002）24号文属于政府部门制定的规章，属于规范性文件，不能作为证据材料内容。
综上所述，本案中，原告的代理律师刘春雷律师、叶萍律师能够充分把握住本案的争议焦点，紧扣事实进行举证说明，并很好的利用事实与法律驳回了被告所出具的相关证据，使得本案最终得到了公平公正的判决。. TAG: 房屋拆迁 协议 推翻 分类
