上海房屋拆迁问题拆迁安置补偿标准问题-上海拆迁律师v
政策问答
▲补偿安置协议应包括哪些主要内容？
（1）被拆除房屋的建筑面积；（2）货币补偿金额；（3）补偿安置方式；（4）搬迁期限；（5）当事人需要约定的其他事项。实行产权调换的，补偿安置协议还应当包括安置房的价值金额、面积、地点和层次等事项。
▲拆迁人如何向被拆迁人或房屋承租人支付货币补偿款？
拆迁人应当将货币补偿款以被拆迁人或房屋承租人的名义存入本市银行，由银行开具特种存款单。特种存款单可以用于支付购房款，也可以兑取现金。
▲新的动迁政策如何维护居住面积较小、收入较低居民的居住需求？
对于部分难以用货币补偿款购买满足其基本居住需求房屋，上海市实行异地产权房屋调换的安置方式，其标准以被拆除房屋的建筑面积为依据，按一定的百分率增加安置面积。安置房屋的建筑面积如超过应安置面积的部分，被拆迁人、房屋承租人再按照安置房屋的市场价支付房价款。廉租对象和孤老、孤残、孤幼等特殊困难家庭优先试用这一补偿安置方式，并可适当减免超过应安置面积部分的房款。
案例分析
张先生房屋拆迁为何获得13.7万元货币补偿
张先生一家五口曾经蜗居在卢湾区复兴中路一间9.6平方米的朝北小屋和一间12.7平方米的阁楼内，在太平桥地区改造中，张先生家的小屋被拆迁，获得货币补偿13.7万元。这13.7万元是如何计算出来的？
首先，取决于张先生家所在的卢湾区制定的最低补偿单价和补贴系数。据卢湾区房地局拆迁管理科科长洪继梁介绍，卢湾区以徐家汇路为界，将全区划分为南、北两个区域。南北两区拆迁补助费标准稍有差异，但最低补偿单价均为4009元，价格补贴系数为20％。凡被拆除房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的被拆迁人或承租人，建筑面积在35平方米以下的，均可选择房屋调换。其中被拆除房屋建筑面积在25平方米以下的，均按25平方米计算。
经过评估部门测算，张先生家被拆迁的房屋建筑面积为34.34平方米，市场单价不足本区的最低补偿单价4009元，按照4009元计算。其房屋的价格补贴数按照A×X公式计算，即每平方米4009×20％＝801.8元。
由于张先生家的房屋性质属于拆迁房管部门代理经租的宗教团体住房，那么作为承租人，根据公式三，即货币补偿金额＝（市场单价×80％＋价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积，他获得的货币补偿金额为（4009×80％＋801.8）×34.34＝137669.06元。
居住房屋市场价补偿安置有关计算公式
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私有住房 未出租和按市场方式出租 所有人（适用公式一）
老出租私房 所有人（适用公式二）
（包括落政代为经租房屋） 承租人（适用公式三）
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公有住房 所有人选择产权调换的 所有人（适用公式一）
所有人选择货币补偿的 所有人（适用公式四）
承租人（适用公式三）
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宗教团体住房 所有人（适用公式二）
所有人（适用公式三）
代管房 所有人（适用公式二）
所有人（适用公式三）
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上海居住房屋市场价补偿安置标准一览
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基本公式 货币补偿金额=（市场单价＋价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积
公式一 货币补偿金额=（市场单价＋价格补贴）×100%×被拆除房屋的建筑面积
公式二 货币补偿金额=评估单价×100%×被拆除房屋的建筑面积
公式三 货币补偿金额=（市场单价×80%＋价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积
公式四 货币补偿金额=评估单价×20%×被拆除房屋的建筑面积
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部分区域已出台的动迁补偿标准
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价格补贴系数 最低补偿单价（元/平方米）
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虹口区 25% A类地段3430；B类地段3329；C类地段2919
杨浦区 三类地段 35% 3A地段3150；3B地段2950
四类地段 25% 4A地段2950；4B地段2700
浦东新区 三类地段 35% 3A地段3310；3B地段3150；3C地段2752
四类地段 40% 4A地段2412；4B地段2142
五类地段 40% 1473
六类地段 40% 1236
宝山区 30% 甲级地段2200；乙级地段1500；丙级地段1200
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