上海房地产律师 — 关于集体土地征地弥补安排浅析
关于集体土地征地弥补安排浅析
1 征地弥补安顿的基本内容 国土地所有权包括国家所有和集体所有，国家根据公共利益的需要将集体所有的土地收归国有即产生了土地征收的问题，国家应当根据法律法规的规定对所征收的土地进行弥补并且对需要安置的农业人口进行安顿。征收耕地的弥补费用包括土地弥补费、安排补助费和地上附着物及青苗的弥补费。物权法》第四十二条规定，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和顺序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。依据该法的规定，征地单位应当具有征地的权力，并且应当依照法律规定的顺序进行征收，如遵守告知的顺序、听证的顺序。这里仅就土地征收弥补及安排问题加以讨论。
2 征地弥补规范 根据《中华人民共和国土地管理法》第 47 条，土地弥补费为该耕地被征收前 3 年平均年产值的 6 至 10 倍；安排补助费为该耕地被征收前 3 年平均年产值的 4 至 6 倍，最高不得超越 15 倍。如果依照这个规范仍不能使需要安置的农民坚持原有生活水平的经省级人民政府批准，可以增加安排补助费，但 “ 两费 ” 总和不得逾越土地被征收前 3 年平均年产值的 30 倍。有些地方虽然执行了 30 倍的最高弥补规范，仍然不能保证被征地农民的原有生活水平不降低。
为此， 2004 年 10 月发布的国务院关于深化改革严格土地管理的决定》明确提出，土地弥补费和安排补助费的总和达到法定上限，仍缺乏以使被征地农民坚持原有生活水平的当地人民政府可以用国有土地有偿使用收入予以补贴。目的就是考虑执行法律规定的弥补规范的同时，想方设法使被征地农民原有生活水平不降低。被征收土地上的附着物及青苗的弥补规范由省、自治区、直辖市规定。国土资源部 2004 年 11 月发布的关于完善征地弥补安排制度的指导意见》明确提出，有条件的地区，省级国土资源部门可以会同有关部门，综合地价应考虑地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保证水平等因素的基础上，制订省域内各县 ( 市 ) 征地区片综合地价，实行征地弥补。根据这个指导意见，省级国土资源部门将会同有关部门制订省域内各县 ( 市 ) 耕地的最低统一年产值规范，并报省级人民政府批准后公布执行。制订统一年产值规范必需考虑被征收耕地的类型、质量、农民对土地的投入、农产品价格、农用地等级等因素。土地弥补费和安排补助费的统一年产值倍数，应依照保证被征地农民原有生活水平不降低的原则，法律规定范围内确定；按法定的统一年产值倍数计算的征地弥补安排费用，不能使被征地农民坚持原有生活水平，缺乏以支付因征地而导致无地农民社会保证费用的经省级人民政府批准应当提高倍数；土地弥补费和安排补助费合计按 30 倍计算，尚缺乏以使被征地农民坚持原有生活水平的由当地人民政府统筹安排，从国有土地有偿使用收益中划出一定比例给予补贴。经依法批准占用基本农田的征地弥补按当地人民政府公布的最高弥补规范执行。有条件的地区，省级国土资源部门可会同有关部门制订省域内各县 ( 市 ) 征地区片综合地价，报省级人民政府批准后公布执行，实行征地弥补。制订区片综合地价应考虑地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保证水平等因素。依照土地弥补费主要用于被征地农户的原则，土地弥补费应在农村集体经济组织内部合理分配。具体分配方法由省级人民政府制订。土地被全部征收，同时农村集体经济组织撤销建制的土地弥补费应全部用于被征地农民生产生活安顿。
3 征地弥补的归属 土地管理法》第 8 条第 2 款规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。土地管理法实施条例》第 26 条第 1 款明确规定，土地弥补费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗弥补费归地上附着物及青苗的所有者所有。从以上法律规定可以看出，土地弥补费的所有权性质应是集体组织所有权，即归该集体组织范围内的劳动群众集体所有。换而言之，土地弥补费的受益主体是该集体经济组织内部全体成员。根据集体财富的特点，土地弥补费具有集体财富性质，土地弥补费属于集体所有的公有财富。土地弥补费是因集体土地被征收而取得，其归集体所有的性质，构成土地弥补费分配的基础，决定了分配的顺序和分配的范围，即土地弥补费的分配由农村集体经济组织全体成员决定，分配的范围在农村村民集体组织内部。
4 关于被征地农民安排途径
农业生产安顿。征收乡村规划区外的农民集体土地，应当通过利用农村集体机动地、承包农户自愿交回的承包地、承包地流转和土地开发整理新增加的耕地等，首先使被征地农民有必要的耕作土地，继续从事农业生产。
重新择业安顿。应当积极发明条件，向被征地农民提供免费的劳动技能培训，安排相应的工作岗位。同等条件下，用地单位应优先吸收被征地农民就业。征收乡村规划区内的农民集体土地，应当将因征地而导致无地的农民，纳入城镇就业体系，并建立社会保证制度。
入股分红安顿。对有临时稳定收益的项目用地，农户自愿的前提下，被征地农村集体经济组织经与用地单位协商，可以以征地弥补安排费用入股，或以经批准的建设用地土地使用权作价入股。农村集体经济组织和农户通过合同约定以优先股的方式获取收益。 . TAG: 上海房地产 律师 集体 土地 浅析
