风险第一：易受不确定因素影响。交易时间过长，许多不可预见的因素都将诱发纠纷。比如完成过户之前，卖房人死亡了留有多个继承人，甚至有的已经赴海外定居。这种情况下，法院将不得不通过外交途径送达。很难预测送达时间的情况下诉讼将被拖延下去，买方就无法取得房屋的产权证。除此之外，国家税收、信贷等宏观调控政策的变化，也会使得买卖双方对于交易的得失进行重新评估。
风险第二：买方无法取得房屋再度拆迁的弥补利益。乡村扩展的过程中，一些新建成的拆迁安排房再次面临拆迁也并不鲜见。此时，拆迁部门所支付的弥补金往往高于拆迁安排房的交易价格，买卖双方易对拆迁弥补金的分配发生争议：卖方认为，房子还没有过户，则拆迁弥补款当然属于卖方；买方认为，房款已经全部结清，自己已经入住，则拆迁弥补款应当属于买方。从法律上来讲，拆迁弥补款应当仍然属于卖方：一方面，拆迁弥补款属于被拆迁房屋的变形物，而不属于孳息。变形物通常是以原物的灭失为其产生的前提；而孳息的发生通常并不依赖于原物的灭失；相反，通常其是原物存在情形下产生的拆迁弥补款不能适用孳息所有权随交付变动的规则。另一方面，拆迁弥补款是卖方基于法律的规定而取得的不属于不当得利。因此，卖方在已经收取了购房款之后，仍然有权利获得拆迁弥补款。
风险第三：房价上涨诱使卖方违约。依照政策规定，卖房者要在取得房产证之日起五年后才干够将房屋过户给买房者。五年里，房价的走势难以预料。一旦大幅上涨，卖房者完全可能将房屋再次卖给出价更高者。某些极端的情况下，一套拆迁安排房在最终过户之前，可能已经被买卖了十几次。拆迁安排房的买方无法从买卖合同中获得充分的保证。房屋的归属最终取决于过户情况：谁最终取得了拆迁安排房的所有权证，谁就是房屋的所有权人，至于其是否是第一个买方则在所不问。最后完成过户手续的买方将依法取得房屋的所有权，并有权要求原来的购房者搬出拆迁安排房屋。
因此，买房者在购买拆迁安排房时，不能仅仅看到其相对低廉的价格，更应当看到潜在法律风险。不要未获有限的差价，却损失了整个房屋。 . TAG: 风险 交易 拆迁
