动迁房可以买卖吗？买卖合同合法吗上海动迁安置房买卖纠纷如何处理？
钟涛律师解答：动迁安置房由于是地处郊区位置，周围的配套设施还不完善，加上一般动迁户手里不止一套动迁安置房，因此，房东就希望出售一套动迁安置房，以获得金钱，用于其它房屋的装修，或者投资用途，还有一些动迁安置房因为户型小，被拆迁人还有大的房屋，因此想出售小户型的房屋，钟涛律师下面结合法律法规、上海法院实践认定标准，谈论下大家所关心的几个问题
【问题列表】
1、上海市的动迁安置房可以买卖吗？
2、此类动迁安置房的购买合同合法吗？受法律保护吗？
3、3年之后如何办理交易过户手续，如果房东不履行过户手续怎么办？
4、动迁安置房买卖过程中可以申请贷款吗？
5、动迁安置房买卖合同可以办理公证吗？公证费是多少？公证有效吗？
6、如何办理动迁安置房买卖过程？动迁安置房买卖流程是什么样的？
下面钟涛律师就结合办案实际，一一为客户解答上述问题。
由于动迁房产权的不确定性及交易周期的长期性，其风险也是很大的，必须在动迁安置房买卖合同中将相关条款细化；否则纠纷就会在以后的时间里随之而来，动迁安置房有两种：一种是基于重大市政工程动迁而享有的动迁安置房，根据上海市的有关政策规定，此类动迁安置房属配套商品房性质，受3年限制转让的约束，也就是说产证下来后在3年内不能办理过户。这种动迁安置房买卖风险极大，由于在3年内不能办理过户，如遇房价上涨，上家极易违约，如遇价格下跌，下家又会不情愿购买了，如不能在合同中对相关情况及问题给与充分的预测和明确，就会导致房款交了，最终房子不是自己的。还有一种是基于房地产开发动迁而享有的动迁安置房，此类动迁房在上海本地没有什么限制，在产证下来后可自由上市交易，相对来说风险要小一些，但仍然要在买卖合同将相关的问题细化，以做到万无一失。
1、动迁安置房尽管是3年内限制转让，但并不意味着当事人双方签订的合同是无效的，因为限制转让的相关规定是上海市房地资源局制订的，只有违反法律、行政法规强制性规定才为无效合同，而全国人大并没有指定禁止买卖拆迁安置房的法律。因此，此类拆迁安置房买卖合同是合法有效的，上海市法院也是判决有效的。
2、房产买卖系重大财产的处分行为，尤其是动迁房买卖，涉及法律方面的问题及各种限制更多，因此，必须全面掌握交易的相关法律规定。 根据合同法第五十二条规定有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。
而拆迁安置房进行买卖并不存在上述情形，因此实属有效民事行为。此外《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第四条 合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。物权法》也将债权和物权进行分开处理，即依法订立的合同有效，不因为物权不转移而变成无效合同。因此，拆迁安置房可以买卖，只要合同签订完整、详细、具有可操作性，完全可以保障交易双方的权利，可以说签订一份有效、具有可操作性的安置房买卖协议是买房人保护自己权利的关键。
3、动迁房相对于市场评估价格来说，一般交易价格较低，便于买卖双方成交。因此，在实践经常发生买卖行为，但切不可为了贪图价格少而省却聘请专业律师提供法律服务。
4、动迁安置房因为限制办理过户，所以公证处是不办理此类房屋买卖合同的公证的，不公证的合同依然有效。
5、3年之后，如果房东不配合办理过户交易手续，可以凭借买卖合同起诉房东，要求房东承担违约责任
6、动迁安置房屋买卖流程是
首先看房，缴纳定金，然后与房东商谈交易价格，交房时间，合同条款。然后，聘请律师，起草拆迁安置房买卖合同，签订买卖合同之后办理抵押手续，然后就等待3年期满，办理过户手续。
7、
【钟涛律师按】
根据上海市房管局2010年10月25号文件规定，本市动迁安置房限制交易期限由5年改为3年，但是实际中还是有客户有疑问，再次，钟涛律师解答如下：
动迁安置房满3年的标准有2个：
一：产权证发证日期距离买卖合同网络备案日期满3年的可以过户交易。
被动迁居民家庭取得房地产权证（小产证）满3年的动迁安置房可以转让、出租。凡自房地产权证（小产证）发证日期起至房地产交易合同（包括买卖合同，租赁合同，下同）网上备案时间满3年的，房地产登记机构予以受理存量房地产买卖的转移登记或房屋租赁合同登记备案。
二、没有办理房产证，但是房地产开发商办理大产权证，居民动迁协议以及签订满3年的，居民办理出小产权证后可以立即过户交易。
未取得房地产权证（小产证）或取得房地产权证（小产证）未满3年的，但该动迁安置房的房地产开发企业取得房地产权证（大产证）满3年，且被动迁居民家庭签订拆迁补偿安置协议满3年的，在办理房地产权证（小产证）后可以转让、出租。房地产登记机构在受理房地产转移登记或房屋租赁合同登记备案时，应当核验房地产权证（大产证）、拆迁补偿安置协议。
上诉第一个情况大家很好理解，但是还有很多动迁户居民住了3年的房子，依然没有办理出小产权证，这个时候是否符合第二个条件，就需要查询开发商办理大产权证的情况了。
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