私房动迁，很多人脑子里一根筋：我家房子有证，证上写多少面积就赔多少。可真到了动迁组，李家就撞了南墙。李先生家在老城厢有一栋砖木结构的私房，两层，前头一方院子，后头搭了间厨房当附房。动迁公告一贴，他乐呵呵等着数钱，结果评估公司上门一圈量完，只认了主屋那两百来个平方，院子说按土地算，后头厨房直接甩一句：这间没审批，算违法建筑，不赔。李先生当场懵了，他活了五十多年，头回听说自家住了半辈子的厨房是违建。

他找到我，钟涛律师。第一句话就是：钟律师，这院子空地没盖房子就不给钱了？这附房住了三四十年，凭啥一分没有？我跟他讲，你先别上火，这里面门道多得很，得一层层剥开说。私房动迁和公房是两码事，私房是你自己的产权，补偿分两块，一块是房子本身，一块是地。院子空地没盖房，但它底下的土地使用权是值钱的，不能说是白送。

这里有个坑，很多老百姓不知道：证载面积通常只算主屋的建筑面积，院子按土地面积另外核，两者算法不同，单价也不一样，不能混为一谈。李先生原先以为证上两百平方连院子带厨房全包了，一查才明白，证载只标了主屋，院子根本没进建筑面积，补偿时另算。这一下，他心里的数就全乱了。

至于那间厨房附房，关键看它是什么时候搭的、有没有被处罚过。有人会问：没审批手续是不是一律算违建？我的看法是，不能一刀切。八九十年代上海住房紧张，家家户户搭灶披间、搭建小屋，那是普遍现象，当时街道也没说不许，几十年相安无事，这种应当按历史遗留问题处理，给一点材料费或者适当补偿，而不是一张违建认定书就全抹掉。

我带着李先生去翻了点老底。这间厨房是八五年前后搭的，当年还交过一点建管费，虽然票据发黄发脆，但能说明当年不是偷偷摸摸干的。我又帮他去调了历年的处罚记录，街道说从没罚过、从没拆过。这几样东西凑齐，动迁组再硬说违建就有点站不住脚了。有人会问：那是不是所有没证的附房都能争？也不是，得看年代和用途，要是近两年新搭的、明显抢建的，那没话说，该认就认。

说到补偿怎么算，我得把话说透。私房的附属物，围墙、水井、自来水管、化粪池、甚至院子里那棵几十年的大树，评估时都要列进去。有人觉得这些是顺带的小事，不值几个钱，其实一样样加起来，数目并不小。有人会问：院子空地到底按什么价？一般是参照周边土地基准价，结合你房屋所占土地的用途来定，具体数字每个地块不同，要看评估报告的明细，不能听一句按土地算就完了。

李先生这案子，难点还在评估报告的措辞。动迁组最初给的明细里，院子写成「零星用地，补偿从低」，附房直接标「疑似违建，暂不计入」。我一看就火了，这俩词都是橡皮筋，想松就松想紧就紧。我让他盯住这两个说法，要求写明依据哪一条、哪一年的规定。有人会问：业主有权看评估报告吗？当然有，评估报告你得要得到，上面每一项都能质疑。

这案子给我的教训是，私房动迁最怕业主自己闷头不响。你觉得有证就稳了，结果评估员一支笔下来，院子附房全缩水，你签了字再反悔就难了。钟涛律师办过不少这类案子，几乎每一个业主一开始都以为有证万事足，等到看见补偿明细才傻眼。说实话，产权证不是万能符，它只保主屋那一块，院子附房得靠你自己去争。

我陪着李先生前后跑了三趟动迁组，把院子按土地价值单列、把厨房按历史遗留附房计入，终于把那两块补了回来。数目不算惊天动地，但够他把老母亲接来同住时多一间屋。老百姓有句话，安居才能乐业。房子不只是砖瓦，是一家人安身立命的地方。动迁本来是改善生活，别让一纸认定把几十年的心血抹平。

说实话，我每次见着那种把早年附房一刀切算违建的做法，心里都不舒服。这不是较真，是公道。老房子都是一点点长出来的，今天一个标准去砍昨天的日子，砍的其实是人的安稳。这案子让我更信一点：动迁里的每一笔，都得对着证据说话，空口认定最靠不住。

还有一点要提醒，私房院子里的树、井、硬化的地面，很多人不当回事。我让李先生把院里那棵老香樟拍了照、量了胸径，评估时单列了一笔。有人会问：一棵树也值钱？值，名贵树种、成年大树都有估价，别小看。钟涛律师说，能列的附属物一项都别漏，漏一项就少一项的钱。

这桩事办完，李先生请我吃饭我没去，但他后来寄来一盒茶叶，我留下了。不是图东西，是觉得这家人实在。我的体会是，动迁里最怕的不是政策狠，是业主自己稀里糊涂。你把家底理清楚，把证据摆上桌，该你的谁也拿不走。

最后给大伙提个醒：私房要动迁，先把老房契、土地证、当年的搭建票据、还有历年的水电费单子都翻出来备着。院子别当白送的，附房别当没娘的孩子，附属物别当顺手的小事。补偿方案出来，先对明细，再落笔。一句实在话：这年头，自己的权益得自己上心，别人替你想不全。