周先生拿到货币补偿方案那天，脸是黑的。动迁组算给他四百来万，听着不少，可他转头去周边中介一问，同地段二手房一平米快十万，四百多万连个像样两居室都勉强。他冲到我办公室：钟律师，这补偿是按什么价算的？我买不起原来的房，这叫补偿还是叫打发？我给他倒了杯茶，让他先坐下，这账得慢慢算。

我先把货币补偿的意思掰给他听。货币补偿，就是动迁组不给你房子，直接折算成一笔钱给你，你自己去买房。这笔钱怎么定？不是拍脑袋，是请评估公司对你的房子估个价，再乘面积。听起来合理，可问题就出在这个估价上。有人会问：评估公司是谁请的？通常是动迁方委托的，这层关系你心里得有数。

这里有个坑，周先生一开始没转过弯。他拿自己想买的那个小区的市场价，去跟补偿比，当然觉得亏。可补偿的基准，是被拆的那套房子的评估价，不是你想买的那套房子的市场价。一个是旧房、老房、砖木结构的价，一个是新房、电梯房的价，本来就不是一回事。有人会问：那我旧房凭什么估这么低？这就得看评估报告里头的门道了。

评估报告不是写一个总数就完事，它拆得很细：房屋的结构、成新率、朝向、楼层、区位、用途，样样都影响单价。成新率这一项最容易被忽视，老房子年头长，成新率压得低，单价就上不去。有人会问：我觉得评估价明显低了怎么办？我的看法是，别光生气，去要那份评估报告，逐条对。成新率定得离谱、区位系数给错了、把住宅用途写偏了，这些都能提异议。

周先生那套房子，我帮他细看报告，果然发现问题。成新率给得太低，比同弄堂差不多年代的房子低了一截；区位系数也按边缘地块算，可他家明明在马路边临街，商铺林立。这两处一调，评估价就上去了。上海这边规定，你对评估有异议，可以申请复核，复核不服还能申请鉴定，这条路是通的，关键是你要去走，不去就当弃权。

有人会问：复核鉴定会不会石沉大海？我办过的经验是，只要你抓得住硬伤，复核多半会调。周先生那两份硬伤摆着，动迁组一核，成新率往上提了，区位也按临街重算，补回来的数目不小的。这案子给我的教训是，拿货币补偿的人最容易吃闷亏，因为钱数一出来，你光看总数高兴或者生气，很少有人去翻那份厚厚的评估报告。

钟涛律师经手的案子里，差不多每三户就有一户的报告能挑出毛病。说实话，评估公司是动迁方请的，立场你懂的，你不盯紧点，便宜就占不到。有人讲，买的没有卖的精，可动迁这买卖，你懂规则就能少亏。我把周先生带去周边看了几套成交价，又对照报告一项项算，底气就足了。

老百姓买东西都知道货比三家，房子这么大一笔，更得比。周先生原先只想骂街，后来跟着我把报告一条条抠，反倒冷静了。他说：钟律师，早知道这报告能挑刺，我就不白生那场气。我笑：气也得生对地方，生完了去复核，才是正经。

我的看法是，货币补偿不是不能拿，是要拿得明白。拿之前，评估报告必须到手，成新率、区位、用途三处最易藏猫腻，一项项对。觉得低了就申请复核，别怕麻烦，也别信一句市场价就完了。有人会问：复核要花钱吗？鉴定可能要交点费，但和补回来的钱比，九牛一毛。

再补一句，货币补偿里还有签约搬迁奖励这一块。早签早搬有奖励，拖久了奖励缩水甚至没有。周先生原先赌气不想签，我劝他：评估报告异议归异议，签约奖励别丢，两码事。有人会问：提了复核还能拿奖励吗？能，复核不耽误你在签约期内签字，别被忽悠说一质疑就出局。钟涛律师提醒，奖励也是钱，该拿的别手软。

还有个细节，评估报告里房屋用途一栏，有人家底楼破墙开店多年，用途该写营业，结果写成住宅，单价差一大截。周先生虽是住宅，我也让他核对了用途没错。有人会问：住改商怎么认定？看营业执照、完税、实际经营年限，符合条件的按营业用途估，这个数目能多不少。别让用途一栏睡着了。

说到底，货币补偿这场博弈，信息就是弹药。你不知道评估报告怎么算，就永远觉得自己亏；你知道了，反倒能心平气和去争。钟涛律师见过的业主，十有八九从没正眼看过那份报告。一句实在话：报告在手，底气就有，别等钱到账了才后悔没细看。

有人还会问：评估价里含不含装修？一般含在房屋总价里，但有的基地装修另算，老房子装修旧，别被一句已含了打发。钟涛律师提醒，装修这一项也要对账，旧是旧，价要实，别让这一块悄悄缩了水。

一句实在话给大伙：选了货币补偿的，评估报告到手先别急着签，逐条看明细。补偿是自己的，慢一步少一截。钟涛律师奉劝一句，动迁里最贵的不是房子，是想当然。把报告读明白了，你才站得住脚。