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“房屋归其建造者所有”符合我国相关法律法规规定

时间:2018-6-11来源:上海房产律师 作者: 房产律师点击:

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“房屋归其建造者所有”符合我国相关法律法规规定

2007年颁布实施的《物权法》第三十条规定:“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自实施行为成就时发生效力。”该条款直接规定了劳动生产的事实行为成就时即可获得其劳动产品的所有权,并特举了“合法建造房屋”的适用情形。因这些事实行为而导致的物权的设立或者消灭,自事实行为成就时发生效力,而不需要遵循一般的物权公示方法(不动产为登记,动产为交付)即生效力,对房屋建造者来说即是取得房屋的所有权。这也是案例二中重庆市两级法院裁判的法律依据,是“房屋归其建造者所有”原则最直接的法律渊源。
虽然根据《物权法》第三十一条规定:“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的,处该物权时,依照法律规定需要办理登记的,未经登记,不发生物权效力。”但该条款规定的是依法享有不动产物权后,对其处时需要以登记公示为前提,限制的是物权处行为,而不是物权取得行为。事实上,我国存在许多因合法建造房屋等事实行为设立物权的情形,这种情形下的建房有些虽然缺少登记行为,但不能将这种行为形成的建筑物作为无主财产对待,对其所有权法律承认归建房人所有。特别是在农村,由于登记制度的不完善,目前尚无法实现对农村房屋全面有效的登记,但这并不妨碍农民对其在宅基地上建造的房屋享有所有权。

值得注意的是,能依法设立或者消灭物权的事实行为有一个前提,即“合法”。如上所述,合法是劳动生产的原始取得的前提条件之一,《物权法》以法条形式明确了这一前提。何为“合法”?具体到农村房屋建设这一事实行为,根据《物权法》第一百五十二条规定,“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”宅基地使用权人依法享有在其宅基地上建造房屋的权利,其利用自己的宅基地建造房屋是合法的。根据《土地管理法》第六十二条规定,“农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅,应当符合乡(镇)土地利用总体规划,并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地,经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准;其中,涉及占用农用地的,依照本法第四十四条的规定办理审批手续。”根据这一条款,宅基地使用权归农村农户所有,且面积需要符合一定的标准。而且,农村村民建住宅,还得符合乡(镇)土地利用总体规划。另外,还得经过乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准,履行一定的行政手续。由上可知,农户经有关部门审批后,利用其宅基地使用权建造房屋的行为即为合法有效,那根据《物权法》第三十条自房屋建成之时,他即可依法取得该房屋的所有权。

至于房屋建造者离开本户后,对其当时合法享有的宅基地使用权建造房屋而获得的房屋所有权的归属问题,我国法律却没有明确的规定,由此造成农村房屋确权问题的许多纠纷。前面案例中提到的乙户后对其在原户内加盖的房屋是否享有所有权的困惑即由来于此。这是目前问题的焦点所在,也是本文所要解决的中心问题。

“一户一宅”原则是我国农村房屋的基本政策,但该原则规定的过于笼统,无法适应复杂多变的具体个案,需要做进一步解释。许多人认为,该原则的立法本意即是规定宅基地上的房屋自然只能归该宅基地使用权人所有。根据“一户一宅”的字面意思,这解释也无不可,只是如此解释仍过于宽泛,只能解决一些简单的问题,对现实生活中一些复杂的纠纷却无能为力。如案例中,根据上述解释,判定由乙出资加盖的第三层房屋归现在的宅基地使用权人丙所有,对乙显失公平,无法使当事人心服口服,实现定纷止争的司法目的。由于“一户一宅”原则并没有明确规定取得房屋所有权的时间问题,因此我们可以将“一户一宅”原则限定在房屋所有权取得阶段,即房屋建造者依建造行为取得该房屋所有权时必须是该宅基地使用权人。但在房屋所有权续存阶段,则并不要求该房屋所有权人继续享有该宅基地使用权。只要房屋所有权人未依法处该房屋,则根据所有权永续性的特点,其将一直享有该房屋所有权,直到房屋灭失。

事实上,国家土地管理局于1995年发布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》一定程度上支持了这一解释。该《规定》第四十八条第一款规定,“非农业户口居民(含华侨)原在农村的宅基地,房屋产权没有变化的,可以依法确定其集体土地建设用地使用权。”虽然根据“地随房走”原则,该条款规定其房屋所占集体土地的建设用地使用权与房屋所有权一同归原房屋所有权人所有,但从另一个角度考虑,它也一定程度上表明原房屋所有权人在脱离户之后,仍可保留其合法取得的房屋所有权。另外,最近国土资源部、财政部、农业部联合下发了《关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》(国土资发〔201160号),提出要加快推进农村集体土地确权登记发证工作,加大促进农村产权明晰力度。房屋归宅基地所有权人所有的解释,只是简单地将户内房屋规定为共有,无益于产权明晰工作的推进,而“房屋归其建造者所有”则将房屋明确到个人,有利于明确产权,定纷止争。

此外,需要注意的是,该建造者还必须以占有为目的建造房屋,否则不能取得该房屋所有权。若建造者的建造行为为是家庭生活所需,则其所造房屋应归属于共同财产,需要按照《民法通则》、《物权法》等法律法规中对共有的规定进行处理。
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