同一栋楼，同一个小区，面积也一样，动迁评估价能差出一大截，你信不信？老赵家就撞上了这档子怪事。他家在闸北一处老工房，六楼，两室户，动迁评估单一出来，单价比楼下的邻居低了快两成。老赵拿着两张单子，手都在抖：一样的房子，凭什么我家就贱？是不是评估公司跟动迁方串通好了压价？他一进门就把评估单拍在我桌上。

我让他先坐，火大解决不了问题，得先弄清评估这活儿是怎么干的。评估公司不是动迁组随便找个人来估，得是有资质的机构，动迁方从名录里挑，双方认可才行。这家机构进场，要对每套房看结构、看成新、看朝向、看楼层、看区位，一项项打分，最后折成一个单价。有人会问：评估公司是谁请的，会不会偏着动迁方？我跟你说实话，多半是动迁方委托的，这层关系你心里得有数，所以更要盯紧。

这里有个坑，老赵一开始就踩了。他光看最后那个总数，气得跳脚，却从没翻过那本厚厚的评估报告。评估报告不是写一个数就完事，它拆得很细：房屋结构、建造年代、成新率、朝向、楼层、区位系数、用途，哪一项定歪了，单价就跟着歪。有人会问：成新率是什么？大白话讲，就是这房子还有多新、值几成，年头越长、维护越差，成新率越低，估价就越少。

我帮老赵把他那份报告翻开，一项项对。先是成新率，他家房子跟楼下邻居同年份、同结构，成新率却给低了一档，这没道理。再看区位系数，他家靠马路那一侧，楼下那家还在里头，反倒他家系数给低了。两处硬伤一摆，问题就露了。有人会问：凭什么说人家定错了？不是凭感觉，是凭同类房源比较，同弄堂同年代同朝向的房子，单价差这么远，就得让评估公司拿出依据来。

我的看法是，评估报告里最会藏猫腻的就是这三处：成新率、区位、用途。成新率压得低，单价上不去；区位系数给错，临街的按巷底算；用途写偏，明明是营业的写成住宅，差一大截。老赵家那两处硬伤，属于典型的压价手法，谈不上违法，可你不指出，它就这么定下来了。有人会问：发现低了怎么办？别光生气，走复核这条路。

上海这边的规矩，你对评估结果有异议，可以在规定期限内向原评估机构申请复核。复核不服，还能向房地产估价专家委员会申请鉴定，也就是重新鉴定。这条路是通的，关键是你得去走，不去就当弃权。有人会问：复核要花钱吗？复核一般不收费，鉴定可能要交点费用，但和可能补回来的钱比，那是九牛一毛。我让老赵在期限内把复核申请递上去，一天都没耽搁。

复核递上去，我又帮他整理了一份对比材料：同弄堂三户邻居的评估单价、成新率、区位系数，列成表格，附上照片。这叫拿事实说话。有人会问：邻居的评估单你怎么拿得到？邻里之间，房子一起动迁，互相一打听就有。动迁基地里，谁家评估多少，其实是公开的秘密，就看你会不会去问。老赵原先只顾自己生闷气，从没想到还能横向比一比。

这案子给我的教训是，拿评估价吃亏的业主，十有八九是没正眼看过那份报告。钟涛律师办过的案子里，差不多每三户就有一户的报告能挑出毛病。评估公司一天要跑几十户，成批复制作业，难免有草率的地方，你不盯，便宜就占不到。说实话，这活儿不算难，难的是你要有耐心，一项项对着看，别被那串数字镇住。

老话说，货比三家不吃亏。买棵白菜都要挑挑拣拣，何况一套房子动辄几百万。老赵原先只想骂街，后来跟着我把报告一条条抠，反倒冷静下来了。他说钟律师，早知道报告能挑刺，我就不白生那场气了。我说，气生对地方才有用，生完了去复核、去比对，那才是正经路子。有人会问：复核一定成功吗？不一定，但你连试都不试，成功的可能就是零。

老赵这案子，最后复核把成新率和区位系数都往上调了，单价补回来一截，数目不算惊天动地，可也够他把新家的装修款填上。他复核定下来那天，特意给我打电话，声音都亮堂了。有人会问：那评估公司算不算有责任？我的看法是，只要它按规程做了，就谈不上责任，压价是尺度问题，不是违法问题，你要做的是把尺度掰回来，而不是指望追谁的责。

再补一点，评估这块还有几个细节容易漏。装修算不算钱？有的基地含在总价里，有的单独估，老房子装修旧，别被一句已经含了打发走。还有底楼破墙开店很多年的，用途该按营业估，能多不少，看营业执照和完税记录。有人会问：评估报告能要到吗？能，你是有权拿到的那一份，拿不到就去找动迁组要，这是你的正当权利。

还有个时间点要拎清。复核、鉴定的申请，都是有期限的，过了那个窗口，你说破天也没人理你。这案子还好老赵来得算及时。我的体会是，动迁里最贵的东西叫「想当然」，觉得差不离就签了，等回过味来钱已经定了。有人会问：提了复核会不会耽误签约奖励？一般不耽误，复核和签约是两码事，别被一句一质疑就出局给唬住。

一句实在话给大伙：评估单到手，先别急着签字，把报告翻出来，成新率、区位、用途这三处重点看，再跟同小区邻居比一比，觉得低了就在期限内申请复核。自己的房子自己上心，别人替你想不全。钟涛律师见过的业主，肯花半天细看报告的，后来都少吃了亏，这半天工夫，值。