老孙家临街有间门面房，开了二十来年小超市，后来自己不开，租给人家卖早点，租金稳稳收了十几年。动迁一来，麻烦全堆在面积上。整栋楼评估的时候，门面那块到底按居住算还是按非居住算？做了二十年生意的面积，怎么认定？这一停业，一年的收入没了，这笔损失算不算数？老孙听得一头雾水，来找我：钟律师，我这房子明明是拿来做生意的，怎么补偿起来跟住家一个价？

我先给他把非居住部位这四个字讲透。房子分居住和非居住两种，非居住说白了就是不是用来住人的，商铺、门面、厂房、仓库都算。动迁评估里，非居住和居住的单价差得远，因为非居住的房子值钱在不光是房子，还有它能做生意的本事。有人会问：怎么定成非居住？看什么？看房产证记载的用途，看有没有合法的营业执照、看实际经营了多少年，这几样是硬指标。

这里有个坑，老孙一开始就想岔了。他以为房子是我自己的，我说是门面就是门面。可房产证上写的是居住用途，他虽然破墙开店多年，证上一直没改。这种情况叫住改商，行话讲就是用住房改的营业房。有人会问：证上是居住，实际在开店，按哪个算？政策的口径是，看实际经营、看营业年限、看有没有执照和完税。老孙家执照齐全、税也没少交，这条就有戏，能争取按实际经营认定一部分。

再讲经营面积怎么认。不是整栋楼全算经营，而是实际用来做生意的那些平方才算。老孙家门面开间两间，后头堆货的半间、阁楼住人的那部分，就不能全算经营。有人会问：怎么量？看实际使用，看营业执照上的经营场所，看装修和水电分表。我教老孙把当年装招牌、隔柜台、拉电线的老照片翻出来，再找出租赁合同上写明的门面面积，几样一对，实际经营面积就定了，不能凭估的人一张嘴。

我的看法是，非居住这块最容易被低估，原因很简单：评估的人图省事，看见一张居住的证，整栋楼就按住宅走，营业那段一笔带过。这可不行，你住了几十年、交了这么多年税、开了这么多年店，凭什么跟住家一个价？这案子给我的教训是，凡是门面、凡是底楼开店、凡是有执照的，动迁一开始就要提出来，把证据摆上去，别等补偿方案定死了才想起来喊冤。

接下来是重头戏，停产停业损失。这四个字听着专业，大白话就是：因为动迁，你的生意做不成了，这中间少赚的钱、多花的钱，得赔给你。有人会问：我又不是自己开店，房子租出去收租，还有停业损失吗？有的，而且不少。租客交着租金，房子一拆租没了，你的租金收入断了，这就是损失；租客那边因为搬迁违约，也可能找你算账。老孙家租金断了好几年，这笔账不小。

停业损失怎么算，各地口径不一样。常见的算法是，按你合法经营的面积乘一个单价，或者按前若干年的平均经营收益给几个月。有的地方还分自主经营和出租两种情况，自己开店的和出租收租的，算法不同。有人会问：那到底能拿多少？看当地文件，也看你证据。老孙把租赁合同、每年的租金收据、租客的纳税记录都找出来，这些是算损失的尺子。光靠嘴上说我这门面一年能赚多少，没人认。

这里还有个坑，很多人不知道：停业损失通常要满足一个前提，就是你的经营是合法的、证照齐全的。无照经营、偷偷开店的，一般拿不到这块，或者大打折扣。老孙家好在执照一直延续，税务也没断，这一块就有底气。有人会问：执照早注销了还能算吗？看年限，注销前合法经营的年份还能作为依据，具体得看当地怎么认。我的建议是，能证明经营年限的东西，一样都别丢。

老话说，靠山吃山，靠水吃水。这间门面就是老孙家的营生，一家人这些年靠它吃饭。动迁把营生断了，总得给条活路。有人会问：那能不能只按住宅价给，一点经营的钱都不提？那不公平，也不合规矩。我带着老孙的证据材料去找动迁方，把营业面积单列，把停业损失按租赁合同和前几年租金算了个底数，两边一谈，这块总算没被抹掉。

说实话，钟涛律师办这类案子，最心疼的是那些做了小半辈子生意的小业主。他们不懂政策，也不擅长留证据，一动迁，辛辛苦苦攒的营生被一句按住宅算就打发了。我的体会是，非居住这块的钥匙，就在证据手里：证照、税单、合同、照片、水电流水，平时攒着嫌麻烦，动迁时就是救命的东西。货比三家不吃亏，留证据这事，也是越细越好。

再补一句，非居住还有个关联项，叫设备搬迁和装修损失。店里装了冷库、货架、隔断、吊顶、门头的，搬迁和损失都得算。有人会问：这些零碎也要列？要，一样样拍照片、留发票，能列多少列多少。老孙的冷柜、货架、木门头，我都让他列了单子。别小看这些，加起来也是钱，动迁方不主动提，你就得主动要。

老孙这案子，最后是把门面按实际经营认定了一部分，营业面积单列，停业损失按合同和前几年租金给了补偿，装修设备也算了钱。数目比一开始的方案多出一大块。他请我吃饭，我没去，但心里舒坦。他跟我说，早知道非居住能争，前些年就把房产证用途改了。我说，改了当然更省事，没改也不怕，证据在手，照样能争。

一句实在话给大伙：家里有门面、有底楼开店的，动迁一启动就把营业执照、完税凭证、租赁合同、经营照片、水电费单一并备好，主动提出按非居住认定，把营业面积、停业损失、设备装修三块一项项摆清。你的营生是实打实挣出来的，该补的一分都别落下。钟涛律师提醒，做生意的人最讲算账，动迁这笔账，更要算得明明白白。