【案例分析】
甲通过中介机构向素不相识的乙购买二手房一套，双方订立了书面购房协议，甲按约定支付了16万元房款，剩余房款2.28万元待甲与乙办理完房产过户手续后给付。乙则向甲交付了房屋的全部钥匙，甲进行简单装修后入住。到了约定办理过户的期限，乙却一再推托办理过户手续，并外出打工，行踪不明。
乙的妻子丙认为乙背着她卖房，向法院主张买卖合同无效。
应以购房人是否系善意、有偿作为判断未经夫妻双方同意一方擅自卖房合同效力的条件，只要购房人有证据证明其系善意、有偿取得，该合同有效。
钟涛律师认为，构成善意有偿取得应当具备两个条件；一是买受人须善意无过失且为有偿取得；二是不动产已经办理了产权登记。符合这两个条件，该交易行为应是有效的。笔者认为，这种观点值得推敲，对“取得”的解释不能过于狭隘，即认为只有办理了产权登记才叫取得，合同才因此有效。笔者以为只要具备善意、有偿即可，此种观点可结合婚姻法司法解释的精神来理解。卖房自然是属于因非日常生活需要而对夫妻共同财产所做的重要处理决定，如果购房人有证据证明或者有充足的理由相信房屋出卖人虽个人行使卖房行为，可是该行为是基于其夫妻双方同意意思表示的，有理由要求法院认定该合同是有效合同。本案中，甲和乙素不相识，更无从了解乙的夫妻感情状况，通过中介从乙处有偿购买房屋，双方不存在恶意串通的可能，该房产未过户，是因为乙的推托造成，甲主观上不存在过错。甲占有该房初期，未受到来自乙的妻子丙的阻挠。笔者认为，甲有理由相信卖房系乙夫妻双方共同意思表示，也即表明了购房人甲为善意第三人。
我国法律虽规定了不动产的取得适用登记主义原则。这是法律原则性的规定，但实践中，为维护交易安全秩序，保护买受人的合法权益，不乏例外情况。如买受人购房后进行了装修，增加了较大价值的添附，并已实际入住的，即使未办理产权变更登记，只要买受人是善意、有偿取得，就应认定买卖合同有效，这也是经济效益原则的体现。
