【客户咨询】
我通过房产中介公司买入一房屋，我支付了全部购房款，也已取得房地产证。但时隔不久，卖主的丈夫找上门来说是他妻子擅自出卖房产，自己不同意卖房，房产买卖合同无效。而中介公司认为，当时卖主的妻子提供了丈夫的授权委托书和丈夫同意出售房产转让书等相关证件，因此房产买卖是有效的。请问：我们的买卖合同是否有效？
根据你的来信，我们从两个方面来分析。其一：若妻子出示的授权委托书、丈夫同意出售房产转让书是真实的，那么根据《中华人民共和国合同法》第二十一章委托合同的规定，妻子受托处理丈夫售房事务，构成委托代理关系。只要受托人按照委托人的指示出卖房子，受托人的代理行为应该认定有效，因此房产买卖合同是合法有效的。
其二：若妻子出示的授权委托书和丈夫同意出售房产转让书是妻子伪造的，那么根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，妻子的行为构成表见代理。所谓表见代理是指行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。善意相对人可以向本人主张代理的效力，要求本人承担责任。法律设立表见代理制度旨在对善意相对人进行保护，并维护交易安全。
本案中，即使妻子伪造了丈夫的授权委托书、丈夫同意出售房产转让书，但妻子出示了房产证、夫妻双方结婚证、户口簿、身份证等证件，使你有理由相信卖主的妻子有代理权，其行为构成表见代理，该房产买卖合同应认定为有效。
因此，不管属于以上哪种情形，从法律上来说，房屋买卖合同是合法有效的。你是该房产的合法所有人，法律会保护你的权利的。
【法律法规】
最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条规定，“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”
该司法解释在一定程度上肯定了善意取得制度的适用，针对的是共同共有财产的处分，在确立善意取得制度的尝试中迈出了积极的一步。
《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定： 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
