夫妻房屋共有人一方擅自处理共有房产如何维护权益-上海房产律师钟涛

钟涛律师按：婚后购买的登记于一方名下的房屋，仍是夫妻共同财产，任何一方无权不征得另一方同意而擅自出售，如果第三人不是法定的善意第三人，即使办理了产权登记，买卖合同也不受法律保护，应属无效。

【案例】

　　陈某某的婚姻道路曲折，丈夫与同事婚外情，并且早已蓄谋转移夫妻共同财产，将房产所有权转让给被告二，陈某某发现后，协商未果，不得不寻求法律帮助。

　　
　　2002年7月，原告与被告一登记结婚。同年10月购买上海市闵行区某小区房屋一套，总价80余万元。产权登记在原告丈夫被告一名下。2005年2 月，被告一与被告二签订《上海市房地产买卖合同》，将上述房屋转让给被告二，价款为100余万元。产权也办理了过户，登记在了被告二名下。且被告二向中国银行办理了抵押贷款手续。原告对自己丈夫买卖房屋的事实根本不清楚，直到2005年10月，原告才得知这一事实，于是找到了本律师，寻求帮助。通过原告的介绍，刘律师得知两被告原系同事，后发展为不正当关系，现原告已经提起了离婚诉讼。在本律师的建议下，原告决定起诉，要求确认二被告签订的《上海市房地产买卖合同》无效。

庭审中，被告一辩称：
两被告在办理所有房产手续中均没有违法违规的不正当交易。在整个过程中原告是知情的，被告一也与原告协商过。且房产证是原告保管，如果其不清楚，为何将房产证交给被告一。

被告二辩称：
两被告买卖房屋的全部材料均经行政部门审核，并颁发了产权证，是有效的。被告二在看房时，原告也在系争房屋内，其并未提出异议。

针对两被告的抗辩，本律师向法庭提交了如下证据来证明双方恶意串通购买系争房屋的事实：
1、《结婚证》
2、《上海市房地产买卖合同》
3、《上海市房地产登记信息》
4、《上海市房地产权证》
5、居委会《证明》二份
6、被告一发给原告的短消息

两被告提交了下列证据：

1、原告的《民事诉状》
2、《中国银行上海市分行个人住房抵押借款合同》
3、收条


本律师在庭审中明确指出：

　　1、讼争房屋系婚后购买，虽然登记于被告一一人名下，但是仍是夫妻共同财产，被告一没有权利在未征得原告同意的情况下擅自卖房；
　　2、二被告原系同事关系，对于原告与被告一系夫妻关系和正在诉讼离婚的事实完全知晓，也知道出售的房屋是原告与被告一的夫妻共同财产，显然被告二不能构成系争房屋买卖合同中的善意第三人；
首先，房屋已经过户至被告二名下后，原告仍然居住至今，不符合常理；
其次，《中国银行上海市分行个人住房抵押借款合同》中被告二所留的住址已经为系争房屋的地址；
再次，两被告买卖房屋未经过中介，两被告又拿不出证据证明是原告同意的。
　　3、二被告的恶意串通行为，系合同法明确规定的导致合同无效的情形。

　　一审法院支持了本律师的意见，判决被告一与被告二签订《上海市房地产买卖合同》无效；二被告归还贷款注销抵押权后将产权过户于被告一名下。 被告二不服判决，上诉于中级人民法院，二审法院最终判决驳回上诉，维持原判。

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