---

离婚案件中，按揭贷款购房涉及的法律关系较为复杂，由于签订房屋买卖合同和取得房屋产权之间存在较大的时间差、按揭贷款合同的履行期限较长等原因，导致对婚前一方利用银行贷款购房、婚后双方共同还贷的按揭房，离婚时其权属、其增值部分及共同偿还贷款行为如何认定、如何分割的问题，已逐渐成为离婚案件审理的难点。对此，我国法律无明确规定，各地法院作法不一的审判处理，不利于当事人合法权益的保护与法律统一性、严肃性的维护。此前，这类问题在实务界已多有论述，笔者结合审判实践，与时俱进，对婚前按揭房的归属标准与按揭房的增值处理提出了自己的观点。

一、问题的提出

案例一：侯先生于1996年首付20万元，以按揭的方式购买了某小区商品房一套。1999年12月1日，他与李女士登记结婚。结婚前侯先生陆续偿还了银行贷款30万元。婚后，双方又共同偿还了银行贷款10万元。2006年10月，侯先生取得了房屋的产权证，登记所有权人为侯先生。婚后，双方因生活琐事产生矛盾。侯先生于2006年11月诉至法院，要求与李女士离婚。两位当事人在庭审中，对房产归属产生分歧，侯先生主张房屋系其婚前个人财产，而李女士则主张房屋系夫妻共同财产。经相关部门评估，当事人所住的商品房现值为100万元。法院依法判决房屋归侯先生所有，扣除侯先生婚前个人财产50万元后， 所剩下的部分属于夫妻共同财产，侯先生应给付李女士房产折价款25万元。[1]

案例二：2002年10月台商王先生在上海购买了一套商品房，首付40万人民币,银行“按揭”贷款40万人民币,并办理了房屋产权证。一年后王先生与大陆张女士结婚，当时王先生所买的房产已升值至100万民币，婚后双方共同偿还贷款。2003年11月，夫妻双方因感情不和闹离婚，当时该房产的市值已经达到了140万人民币。双方在谈及房屋的分割问题时，张女士认为，该房屋目前的价值除去40万首付款以及王先生第一年支付的5万元还贷款之外，其他的部分属于夫妻共同财产,即140-40-5=95万,要求对这部分共有财产进行分割。而王先生则认为,该房产是自己的婚前个人财产，结婚后仍然归自己所有，因此不同意分割。后双方将此纠纷诉之法院。法院经审理后，一审判决该房产为王先生个人财产，归其个人所有。而对于婚后夫妻双方共同偿还的银行贷款，王先生应将其中的一半偿还张女士。张女士不服，上诉到二审法院，最终二审法院裁定维持原判。[2]

上述两个案例案情基本相同，不同的是案例一侯先生办理房屋产权证的时间是在婚后，案例二王先生办理房屋产权证的时间是在婚前，但两个案件判决结果却截然不同。究其根源，就是对此类房屋如何定性的问题，由于对房屋定性不同直接影响到房屋增值部分的分割及夫妻共同还贷部分的处理。

二、婚前按揭房的归属问题

离婚案件中按揭房屋处理的首要难点就是对此类房屋如何定性问题，即应定性为夫妻共同还是个人财产的问题，不同的裁判者出于对法律不同的理解，就会得出不同的结论。

第一种意见认为：以权属登记时间为区分婚前、婚后财产的时点。根据《物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因此，房屋权属登记之日是购房人取得房屋所有权的起算时间，只有在房屋权属登记后，购房人才取得该房的所有权。依照这种意见，只要房产的权属登记系一方在婚前取得，该房产即为该方的婚前个人财产；如权属证书系在双方结婚后取得，则该房产系夫妻婚后所得，为双方的共同财产。

第二种意见认为：以签订房屋买卖合同并交付首付款时间为区分婚前、婚后财产的时点。根据合同相对性原则，房屋买卖合同是由一方在婚前签订并交付首付款，合同已经生效，所以，合同权利义务应当由该方承受，虽然《物权法》已有“未经登记，不发生物权效力”的规定，但在离婚案件中，权属争议仅发生在夫妻之间，不存在善意第三人，没有对世性问题。因此，房屋买卖合同是一方婚前签订并交纳首付款的，即使按揭房屋是在婚后才取得房屋权属登记，但房屋的所有权是在签订购房合同时就已经确定下来。依照这种意见，一方婚前签订房屋买卖合同并支付首付款的，权属登记在该方名下的，无论房产权属登记系婚前取得还是婚后取得，均系该方的婚前个人财产。

笔者同意第二种意见。在我国，担保法和相关的民事法规没有对按揭的定性规定，其本质为抵押贷款合同。以权属登记的取得时间作为区分按揭房产是婚前所得还是婚后所得的时点，是严格按照法律规定导出的答案。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的对外公示，但夫妻作为特定范畴应是公示对象的例外。笔者认为，在离婚诉讼中，分割只在夫妻之间进行，并不存在与善意第三人的利益冲突。对于讼争房屋的事实及权利状态，夫妻双方都是清楚的。在婚前一方签定了购房合同，也支付了购房首付款的情形下，该买卖合同的双方主体业已明确，由该预售合同而取得房屋所有权的权利人只限于该预售合同上的债权人。因此 ,在这种情况下即使产权证的取得在婚后,仍应属于个人财产。

如果在婚姻案件中机械遵守登记生效主义，以权属登记时间来判别财产性质，等同于把按揭人的房产置于由偶然性因素左右的不确定状态，可能仅仅因为办理房产权属登记时间的前后就导致了财产性质的不同，还可能出现一方完全没有出钱却仅因为结婚登记就成为房屋共有人。这不仅不公平，也有违婚姻立法确立个人财产的初衷。实践中房屋权属登记时间既与登记机关的工作效率有关，也取决于相关各方当事人的配合。许多房屋由于非购房人本身的原因，无法及时甚至永远无法办妥权属登记。配偶方有证据证明婚前购房时其也共同出资而非赠与或借贷或者双方对所购房屋为共同共有约定在先,应认定为夫妻共同财产。

三、婚前按揭房产的增值部分如何处理

从经常学的角度，国内的房地产市场已被视为“虚拟经济”，即房产的市场价格可能是涨，也可能是跌。从目前房地产市场的发展情况看，离婚案件中离婚时房屋较购房时一般都有增值。房屋增值的原因，有的是基于增加了附加值，如对房屋进行了装修、修缮；有的是由于市场房价波动导致。笔者认为，离婚时，夫妻就一方在房前贷款购买房屋的增值部分如何处理发生纠纷，应按当事人对房屋增值所做贡献不同作不同处理。

婚后夫妻双方共同对房屋进行装修、修缮而增值的，依物权法理论应为添附，主物是不动产，添附之物归属于不动产所有权人，其与添附之物的原所有权人之间再进行价款补偿的清理，这基本上是各国民法通例。我国《物权法》虽然没有明确规定添附制度，但《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》对如何处理添附之物作了明确规定。因此，在处理婚前一方所有的房产，因夫妻双方婚后添附等原因使房屋主动增值的，对于房产的增值部分应当作为夫妻共同财产，双方对此不能达成协议的，可在离婚时对房屋因主动增值部分按市场价值进行评估，房屋所有权人应折价给予另一方一半的补偿。

由于通胀通缩、房地产市场行情的变化等因素，导致购买房屋时的合同价格往往和离婚时的市场价格有较大的差距。这种非因当事人的主观努力而因市场价值的变化而增值或贬值视为被动增值或贬值，在近几年来的房地产市场火热的行情下增值特性显得尤为突出，增值部分甚至超过房屋原始价格的二至三倍。对该增值如何定性、处理是此类案件争议的焦点，但现行婚姻法及其司法解释并没有明确规定。笔者认为由于婚前按揭房屋是一方的婚前个人财产，房屋增值并非房屋的自然或法定孳息，而是房屋本身市场价值变化所致，是作为物权客体本身的增值，房屋作为不动产所有权的权利客体在婚前婚后并未发生变化。房产的增值部分并不独立存在，在所有权人未进行房产转让的情况下，增值部分一直处于一种期待利益的状态，即使转让，也只是夫妻一方婚前个人财产价值形态发生变化，不存在新产生的独立之物。《最高人民法院关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释（一）》第19条规定：“夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产”。将婚前个人房屋出售，只是财产形式的变化。《最高人民法院婚姻法司法解释（二）的理解与运用》中也提出“一方用婚前个人积蓄在婚后购买的有形财产的归属问题，由于这只是财产价值存在形态发生了变化，其价值取得始于婚前；即作为万变不离其宗，故应当认定为一方的个人财产”。因此，婚前属于个人的房屋，婚后升值时，其升值部分也属于婚前个人财产；如果婚后房屋的市场价格下跌，也不视为夫妻共同财产的减少。这样的认定符合市场经济中物权的性质，并且公平。

四、婚姻关系存续期间归还贷款的性质及分割

既然婚前以一方的名义签订房屋买卖合同并支付首付款的房屋认定为夫妻一方个人财产，那么夫妻一方为了贷款而将其与房产商的房屋买卖合同项下的权益抵押给银行，和银行之间形成债权债务关系，是夫妻一方在婚姻关系产生之前与银行之间发生的权利义务关系，属于一方婚前个人债务。因此，债权人只能向特定的债务人主张权利，而不能在债务人结婚后向其配偶主张权利。对于在婚姻存续期间双方共同支付的按揭贷款金额，实际上是以夫妻共同财产偿还了一方的个人债务，只是在夫妻之间产生了债权债务关系 ,并不改变房屋所有权的归属。由此导致了夫妻之间产生的债权债务关系，房屋所有权人应当予以返还共同偿还贷款的配偶一方已支付的房款。离婚后未偿还的按揭债务仍为个人债务，考虑到在婚姻关系期间，以夫妻共同财产偿还一方的婚前所负个人按揭贷款债务，是基于双方存在婚姻关系的基础上，而无偿帮助另一方偿还个人债务，因此，离婚时如果简单的返还已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分，对另一方显失公平，笔者认为，作为补偿，应当由房屋所有权人就婚姻关系存续期间属于配偶一方清偿部分自还款之日起至离婚之日止按同期同类按揭贷款利率计付利息。

---

paoup