一方婚前房产婚后增值部分是否属夫妻共同财产-上海房产律师钟涛
2001 年 10 月，刘某购买了一套商品房，价格 30 万人民币。 2002 年 11 月刘某与孙某结婚，双方对该房屋装修后入住。 2003 年 3 月 , 具体到本案 , 因该房屋系刘某婚前购买 , 虽然直到婚后才取得房产证 , 但鉴于不动产交易的特殊性 , 可不以取得不动产产权为依据。刘某办妥了所购房屋产权证，将自己登记为产权人。 2005 年 11 月，刘某与孙某双方因感情和睦商议离婚，但在分割房产时双方发生了争议。因刘某于 2001 年用 30 万人民币所购房屋现已升至 60 万人民币。妻子孙某认为，该房产的增值局部应按夫妻共同财富予以分割。而刘某则认为 , 既然享有该房屋的产权 , 其增值局部也应属于他所有 , 不同意孙某分割该房产的要求。双方争执不下，最后妻子孙某诉至法院请求法院裁判。
本案是一起夫妻离婚不动产财富分割纠纷的案例。笔者认为，对于夫妻离婚所涉不动产财富分割纠纷，要认真对待，必需弄清两方面问题。
首先，要弄清夫或妻一方婚前购买、婚后取得产权证的房产，应属于购买一方的婚前财产，还是应属于夫妻婚后所得的共同财富。 房屋买卖 属于不动产交易，买受人要取得房屋产权不只要和出卖人订立 房屋买卖 合同，交付购房款，而且还必需和出卖人一起到国家房地产管理机关料理房屋产权登记；经登记注册，买受人取得房产证后，该房屋的产权才从卖房者手中转移到购房者手中。鉴于不动产交易的这种特殊性 , 认定夫或妻一方婚前购买、婚后取得房产证的房产的归属时，可不以取得不动产产权为依据，而以取得不动产物权的期待权为依据。订立了购房合同并支付了局部房款的夫或妻一方婚前购买，婚后取得房产证的房产应认定为是购买人一方的婚前财产。
其次，要弄清属于夫或妻一方婚前财产的房产婚后升值，其增值局部应属于原夫或妻一方所有，还是应属于夫妻共同所有。这要求认真分析其升值的原因，根据其升值原因的性质，确定其增值部分的归属。
第一，如果在夫妻共同生活期间，双方对该房屋进行了装修，维护管理，导致该房屋升值，那么，依照民法的添附 ” 理论，该房屋增值局部应当属于夫妻共同所有。
第二，如果在夫妻共同生活期间，房地产行情发生变化、地价升值，从而导致该房屋价值增长，那么，依照投资风险效益的原理，其增值局部应属于原夫或妻一方所有。
综上所述，对夫妻离婚不动产财富分割纠纷案件，既要认真查清该房产购买时间、取得房产证时间及双方结婚时间，还要在双方对不动产增值局部归属发生纠纷时认真分析该房产增值的根本原因。只有这样，才干全面客观地处理好双方争议的法律问题。
而以取得不动产物权的期待权为依据。刘某订立了购房合同并支付了房款，虽然婚前未取得房产证 , 但其取得了对该房产的期待权 , 该房产应认定为购买人即刘某一方的婚前财产。另一方面 , 法院解决双方对房产增值局部争议时 , 不应太随意 , 应当谨慎处置 , 一定要全面认真地分析导致其增值背后的根本原因 , 然后根据其根本原因来确定增殖局部最终的归属。本案中如果该房屋增值根本原因是由于双方婚后对该房屋装修造成该房屋价值增长 , 则其增值局部应属于夫妻共同财富。如果该房屋增值的根本原因是由于市场行情上涨引起 , 则该房屋增值局部应属于原该房屋所有人所有。
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