一、婚前购买的房产在婚后出售，应当归谁
案例：罗先生结婚前用自己的积蓄买了一套价值148万元的房子，婚后由于房价上涨，他将这套房以200万元卖出去了。后来，因夫妻感情不和，妻子提出离婚，将他告上法院，女方提出由于罗先生婚前买的房子增值了52万元，而这52万元是在婚姻关系持续期间增加的，所以她也应当分其中的一半即26万元。
律师解答：罗先生婚前购买房产婚后卖出，财产的形态虽然变了但性质没变，再说增值部分并不是他们夫妻通过共同的投资增值的，只是市场发生了变化，所以仍是罗先生的个人财产。罗先生的第一套房是用自己的积蓄购买的，属于个人财产，后来由于房价上涨将房屋出售获得的52万元，这部分钱是房子产生的增值，也是个人财产，因此女方要求分得26万元的要求没有法律依据。
二、售后公房怎么分
案例：刘女士的先生在婚前由单位分给他一套福利房，承租人是她先生的名字。 1991年他们结婚，后来又一同将产权买了下来。最近，由于她先生有了外遇，两人准备离婚，可她先生不同意分割这套房子，认为这是婚前单位分给他个人的，虽然后来用双方的共同财产买下了产权，但因为买的是公房，出的钱也很少，所以刘女士无权分割。
律师解答：公房的使用权是有一定价值的，但男方取得这套房子时并没有支付对价而是单位分配的，而购买产权时又是用夫妻共同财产购买，所以认定这套房子是夫妻共同财产，刘女士有权分得一半。
但是，如果在婚前用自己的积蓄通过使用权转让的方式取得了公房的使用权，在婚后将产权买下来，离婚时对原来为取得使用权转让款应当认定是一方的婚前个人财产，房产的余额再作为夫妻共同财产来分割。
案例：岳先生结婚后买了一套100万元的房子，因为积蓄不多，他的父母拿了30万元给他们买房，父母当时也没有说这笔钱是借还是送给他的。现在岳先生和妻子闹离婚了，女方要求对半分这套房子。
律师解答：这30万元是在岳先生婚后给予的，又没有明确是借还是送，所以推定这笔钱是对岳先生夫妻二人的赠予，女方有权分得房子的一半。
如果这30万元是在岳先生婚前而不是婚后给的，应当推定为这是对岳先生个人的赠予，属于岳先生个人的财产，在离婚时应当先将这一部分减去，余额再作为共同财产分割。如果岳先生与父母就这30万元订立过协议，表明是向父母借款的话，那么离婚时应当先将这一部分划出来作为其父母的财产，余额再作为共同财产进行分割。
此外，如果一方的父母出资买了房屋让夫妻居住，产证办在自己子女一个人名下，离婚时，由于房产是其父母出资购买的，夫妻并没有出资，产证又是办在一方名下，从社会常理出发，推定为是父母对自己子女个人的赠予，而不是对夫妻二人的赠予，所以不能将其作为共同财产进行分割。
四、婚前购买婚后还贷的房产归谁
案例：钱先生婚前用自己积蓄45万元，加上银行贷款65万元，买了一套价值110万元的房子，产权人为钱先生一个人。婚后他与妻子共同还银行贷款，在婚姻期间一共还了12万元本金和利息。现在他们准备离婚，房子已涨到150万元。女方提出她应当分得房子的一半即75万元。钱先生不同意。
律师解答：这套房子是钱先生在婚前用自己的积蓄和银行贷款购买的，所以属于钱先生的婚前个人财产，女方不应当有产权。但是由于在婚姻持续期间归还的12万元银行贷款是用二人的共同财产归还的，所以这12万元中有女方的部分，钱先生应当向女方支付6万元。房子的增值部分也与女方无关。
五、婚后购买的房产，产证上是夫妻双方和儿子的名字，离婚时如何分割
案例：张先生与刘小姐结婚后购买了一处房产，登记在夫妻二人和儿子的名下，现在要离婚，房产该如何分割？
律师解答：夫妻双方婚后共同出资购买的房产，无论登记为夫妻双方或一方，都是夫妻共同财产。如果产权登记中有子女，则是夫妻双方与子女共同所有。在产权登记中未约定按份共有的，应认定为共同共有。
如果产权人只登记为子女一人，这并不意味着房屋的真实产权人即为该未成年子女，而应考虑到夫妻双方在购买房产时的真实意思。因此，除非有相反的证据，否则仍然应将该房屋视为夫妻及未成年子女共有财产。但是，对于因房屋产生的债务，应由夫妻负责偿还。
因此，在婚后购买的房产，无论登记为夫妻二人还是其中一人，均为夫妻共同财产。如仅登记为子女的，仍被认为是夫妻以及子女的共有财产，而非子女一人独有的财产。家庭内部分割财产时，均应按此种意见进行分割。不过，如产权人将房屋出售、抵押，其余没有在产权证上具名的产权人不得以未经其同意为由诉请买卖合同或抵押合同无效，因为房地产权以登记为准，没有具名的产权人只能要求具名的产权人分割出售款或赔偿其所受到的损失。
所以应当将这套房产作为张先生、刘小姐以及他们儿子三人的共同财产进行分割。
（作者为市律协房地产业务研究委员会委员，上海市大邦律师事务所合伙人、律师张黔林）
