有人气急败坏地来问我，钟涛律师，房子是我掏钱买的，产证上写的却是我老婆的名，如今要离了，她说这房跟我没半点关系，我这三百万难道喂了狗。史密斯先生，美籍，就栽在这上头。
史密斯在上海做技术，妻子李女士是本地人，中国籍。三年前两人想买房，可史密斯是外国人，早买过一套自住，限购挡着，不能再买。中介出主意，说写你太太名不就行了，她本地户口，有资格。
两人一合计，觉得夫妻之间写谁不一样，就由李女士出面签约，首付和贷款全是史密斯的钱，从境外分批汇进来换的。房子办好了，产证上就李女士一个人名。当时和和美美，谁也没提写张字据。
日子过了三年，两人感情淡了，闹到要分。这时候史密斯才发现，自己手里的东西少得可怜。产证没他名，出资也多是境外汇款，中间还夹着几笔现金。李女士一句这是我的房，他就哑了。
这里有个坑，最要命。房子登记在谁名下，法律上先认谁，这叫公示效力。说白了，证上写谁，外人就认房是谁的。史密斯想说自己才是真主人，光靠嘴不行，得拿出证据，这叫确权，就是让法院认这房实际归你。
有人会问，我出的钱，还能不算我的房。我讲，出钱和产权是两码事。你出钱买房，可能只落一个债权，就是要钱的权利；想让房归你，得证明你和登记人之间有个约定，约定这房是你借她名买的，这叫借名买房，也叫代持。
这里还有个坑。外籍人士借名买房，最大的难处是举证。史密斯得拿出三样：一是代持的合意，比如协议、聊天记录、录音；二是实际出资的凭证，银行流水、汇款单据；三是这些钱最后真用在了这套房上。三样缺一样，法官就难认。
史密斯当时啥协议都没签，幸好汇款的银行流水还在，聊天记录里也有几句这房写你名、钱我出的话。我让他赶紧把这些固定下来，做了证据保全。这几句话，后来救了他半条命。
我的看法是，外籍人士在中国买房，宁可等资格，也别图省事借名。代持这东西，感情好时是默契，感情散时是刀子。史密斯要是早找我，我会劝他把代持协议白纸黑字写清，再去公证，省得如今扯皮。
这案子给我的教训是，涉外夫妻的代持，还多一层麻烦。史密斯的钱从境外汇来再结汇，来源得说清，不然法院认出资都费劲。境外流水、结汇凭证、购房款划转记录，这些链条一环断了，举证就塌。
说实话，这类案子我见过不少，赢的少，扯的多。因为一旦涉及规避限购，法院对借名买房的态度是合同可能有效，过户多半办不成。房还在限购里，判决也没法强制过户，史密斯最后很可能拿钱走人，房子留不住。
老话说，亲兄弟明算账，夫妻更要留个字据。史密斯现在苦笑，说当初要是签一纸协议，何至于此。我叹，情到浓时想不到，情到薄时才想起，可惜晚了。
我给史密斯支的招有三条。头一条，把境外汇款、结汇、转账的链条全部拉出来，配上聊天记录，证明钱是买房款。第二条，找当年的中介作证，证明确实是借名。第三条，谈判时先别撕破脸，争取协议分割，别硬拼到法庭。
有人问，离婚时这房怎么分。我讲，得看两层。第一层，这房是不是夫妻共同财产。若是婚内用夫妻共同的钱买的，哪怕写一人名，也算共有；第二层，若认史密斯的钱是他婚前或者境外的个人财产，那李女士可能只保房、还钱，史密斯拿回出资和增值补偿。
还有一层，史密斯若咬牙主张房屋所有权，就得先赢确权。可他是外籍，房又在限购里，就算法院认了代持，过户那关也过不去。到头来，多半是房归李女士，她按市价补偿史密斯。这就是现实。
有人以为写了代持协议就万事大吉。错，协议能证明合意，可挡不住限购这道墙。房子过不了户，协议再好也换不来产证。史密斯若早懂这层，就不会把钱全砸进一套自己登不上名的房。
外籍身份卡在限购上，才想出借名这招。可这招本是险棋。我总劝外籍朋友，资格不够就等，等一年比打三年官司划算。史密斯当时若肯等，何来今日这一地鸡毛。
李女士那边我也接触过。她的说法是，房子写我名，贷款也是我签的字，凭什么算他的。这话不是全无道理，贷款合同上确实是她。可钱是共同积蓄又来自史密斯，这层她绕不开。夫妻间的账，一笔一笔都得对上。
有人问，代持协议违法吗，会不会无效。我讲，多数情况下有效，只要不违反强制性规定、不损害他人。可规避限购的借名，法院会掂量社会效果，判决往往打折。协议有效，不等于房能过户，这两码事得分清。
史密斯如今最想要的，其实是把本金和这几年房价涨的那截拿回来。我陪他算过账，房从四百万涨到六百万，涨了两百万。若按出资比例补偿，他能追的不少。可这得靠证据和谈判，不是靠喊冤。
这里我再点一句，涉外离婚加代持，管辖和适用法律都绕。两人在中国登记结婚、房在中国，通常按中国法律、中国法院办。可史密斯是外籍，境外财产和身份材料还得认证，案子会拖。我心里有数，这仗不好打快。
我给后来人的话是这样：外籍想在中国买房，先老老实实把资格补齐；实在要借名，代持协议、出资凭证、公证、律师见证，一样别省。史密斯那三百万买来的教训，够旁人记一辈子。当初省下的字据，最后都变成了官司。
史密斯现在还在谈。他说钟涛律师，我不求占她便宜，只求把我投进去的拿回来。我说这话在理，夫妻散了，账要清，情已了，钱得明。这案子我继续陪他走，哪怕慢，也得走个明白。
收尾说句实在话。外籍人士被限购，借中国籍配偶名义买房，看着聪明，实则埋雷。感情一散，产证上没你的名，你就得靠证据一层层往回过。史密斯这档事，输在当初没签一纸协议。钟涛律师劝一句，名分别借，字据别省，省下的都是后患。
