当婚姻法遭遇物权法：离婚案件按揭
房产分割难题之解 ［发布时间：2008-10-28来源：厦门市中级人民
法院网］ —— 引言 对多数当事人而言，
房产是婚姻中投资最大的一项财产，在财产
分割中无疑是最重要的问题。对此，我国《婚姻法》没有进行特别规定。新《婚姻法》实施后，原来司法解释中属于婚前个人所有的
房产，夫妻共同生活八年后将转化为共同财产的规定，不再适用。1虽然最高人民
法院在近几年颁布的两个婚姻法司法解释中确定了离婚时
房产处理的若干规则，但其“落脚点都是为解决实际中大量存在的关于房改房等有福利性在内的
房产争议问题”2，这些规则在处理纷繁复杂的婚姻
房产争议，尤其是按揭
房产的
分割时未免显得捉襟见肘。同时，
房产作为一种主要的不动产本身也是物权立法的重点，当婚姻法遭遇物权法，其中也似乎呈现出若干不甚清晰乃至矛盾之处。在离婚案件中如何认定按揭
房产的归属、如何更合理地
分割，已成为当事人争议的焦点和法官断案的难点，也是民众比较关注的问题。 一、问题之提出：典型案例争点透视 案例一：刘某于2000年用按揭贷款购买了一套商品房，支付了13万元首付款，并办理了贷款手续，约定还贷十年每月支付2089元。刘某于2001年取得房屋产权登记，2003年9月与王某登记结婚，对房子进行装修后入住。婚后，双方由于个性差异经常为一些生活琐事发生争吵。2006年11月王某向
法院提起了离婚
诉讼并主张要求
分割该
房产。王某认为在结婚时自己参与了对房子的装修并投入了好几万的个人婚前积蓄，且在婚后两人共同为该房子还贷三年多，所以该
房产应是夫妻共有财产，要求
分割；而刘某则认为，房子是自己婚前购买的财产，且自己取得了房屋产权登记，应属婚前个人财产，且房子尚有部
分贷款没有还清，因此并没有完全取得所有权，
房产不能予以
分割。双方都同意离婚但对该
房产的
分割始终无法达成一致意见。
法院对此案的当事人也是多次调解仍不奏效。 案例二：李某与张某于2000年为准备结婚购置房子，当时是以李某的名义按揭购买了一小户型房子，且由李某支付了15.8万元的首付款，之后双方领证结婚。于2001年3月取得房屋产权登记，
房产登记于李某名下，同年5月双方花费7万元对房子进行了装修。在2005年两人领取公积金中期还贷20万，其余贷款也在2006年初全部还清。2006年底因出现第三者，李某与张某夫妻感情破裂，到
法院起诉离婚。李某主张房子所有权属于自己，同意对共同还贷款部
分归还12万给张某。张某不同意李某的主张，认为房子除了首付外，其他按揭还贷都是在夫妻婚姻存续期间归还，自己对房子的取得作出了很大的贡献，且根据最近几年
房产市场，此
房产增值很快。张某愿意支付首付款的本金及利息的一半给李某，同时提出申请对房子的估价之后再由双方平均
分割。双方据理力争毫无调解意向，
法院对此
房产的
分割也颇感棘手。 婚前一方利用银行贷款购房，婚后双方共同还贷，离婚时尚未还清银行贷款的按揭
房产能否
分割？财产
分割中按揭房屋的权属如何认定？作为婚前财产的按揭房屋婚后增值如何处理？这是上述典型案例争议的焦点所在。事实上，由于婚姻状态的多样性以及按揭房屋涉及法律关系复杂、现实交付房屋和取得房屋所有权存在时间差、按揭贷款合同的履行期限长等因素，离婚案件中按揭
房产分割的情形十
分繁复。但无论何种情形，所涉及的都不外上述三个核心问题，解决了这三个问题，各种离婚按揭
房产分割的情形都可迎刃而解。 二、问题之展开：裁判观点
分歧梳理 关于此类案件，全国各地“同案不同判”的现象已屡见不鲜。究其根源，在于离婚
诉讼中按揭
房产的的归属与
分割是一个综合性的法律问题，不同的裁判者出于对不同法律制度或者原则的逻辑固守，就会得出不同的结论。 （一）关于
分割抑或搁置不同观点 对于尚未还清贷款的按揭
房产，在离婚
诉讼中能否
分割，理论上存在两种观点，实践中也有相互矛盾的判例支持。如果不能
分割，自然也无需讨论如何
分割，对这一初始问题的不同回答会立刻导致问题处理的不同走向。 一种观点认为不能
分割。理由在于：当事人在付清全部房价款之前，对按揭房屋还未取得所有权，还款的过程实质上是一个所有权回赎的过程。此外，根据《合同法》的规定，债务的转移需经债权人同意。如果
法院的判决变更了按揭房屋的产权人，银行作为贷款合同的一方，有权以变更后的产权人不具备借款合同中规定的还款能力为由拒绝办理转按揭，导致
法院的判决最终无法执行，这对于
法院、银行、当事人来讲，都是一个极其尴尬的结果。3在法律规范上，这种观点的主要依据是最高人民
法院《关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释(二)》（下称“《婚姻法司法解释二》”）第二十一条关于“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民
法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用”的规定。4 另一种观点认为当事人只要进行了房屋权属登记，尚未还清贷款就不影响按揭
房产的
分割。理由如下：依物权的取得规则，作为不动产的房屋自权属登记之日起权利人就取得了
房产的所有权，该类
房产上并非存在一个既得权和一个期待权，而是只有一个既得的所有权。5虽然按揭房屋上存在银行抵押权，但这并不影响按揭房屋作为共同财产在夫妻之间进行权属
分割。此外，因为已经有了房屋对于银行债务作了充足的抵押担保，所以判决夫妻任何一方作为名义还款人，都不会影响银行的信贷利益。因此，《婚姻法司法解释二》第二十一条的规定已无法适应司法实践的要求，不能解决法官公正处理该类争议时的法律适用问题。面对该类争议，在双方当事人不能协商处理时，法官不得拒绝裁判。6 （二）关于独有抑或共有的不同意见 对于一方婚前按揭贷款的
房产归属问题，依婚姻法所确立的婚后取得财产为共同所有制的原则，可以推出：婚前取得的
房产为一方个人财产，婚后取得的
房产则为夫妻共同财产。7公正处理这一问题的难点是，该类
房产究竟是何时“取得”的？
paoup
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