张黔林：与离婚房产分割有关的几个新问题（上）
    在本站办理的房产案件中，有相当一部分案件涉及到离婚时的房产分割或与房产有关的权益分割。我曾经写过一篇《当爱成往事房子怎么分》的文章，现根据上海市高级人民法院《关于适用最高人民法院婚姻法司法解释二若干问题的解答》，就一些新问题进行解析，希望能帮广大网友明确离婚时的房产权益分配问题。
    一、个人在婚前购买的房产用于出租的，出租收益是个人财产还是共同财产？
    按照《婚姻法》和最高人民法院的解释，“一方以个人财产投资取得的收益”应当被认为是“其他应当归共同所有的财产”。一方将婚前购买的房产出租后而取得的收益，这也是一种投资行为，上海高院认为如果一方“将属于个人所有的房屋出租，因对房屋这类重大生活资料，基本上是由夫妻双方共同进行经营管理，包括维护、修缮，所取得的租金事实上是一种夫妻双方共同经营后的收入，因此，婚姻关系存续期间取得的租金一般可认定为共同所有。但若房屋所有人有证据证明事实上房屋出租的经营管理仅由一方进行，则婚姻存续期间的租金收益应归房产所有人个人所有”；
    由此可见，婚前购买的房产出租而取得的出租收益被认为是夫妻共同进行经营后的收入，因此原则上是共同所有的财产。只有在房屋所有人有证据证明经营管理只由其负责，另一方没有参与，在这种情况下，租金收益应归所有人。
    其实，这条规定是对最高人民法院司法解释的扩充解释，因为最高人民法院的司法解释并没有将“一方以个人财产投资取得的收益”分为“个人经营管理”还是“共同经营管理”，而统一认为都属于个人财产，所以，区分“个人经营管理”还是“共同经营管理”是出租收益归个人所有还是共同所有人界限。
    二、以个人财产购买的房产，在婚姻关系存续期间抛售后产生的增值部分是个人财产还是夫妻共同财产？
    上海高院认为，用个人财产购买了房产、股票、债券、基金、黄金或古董等财产，在婚姻关系存续期间，因市场行情变化抛售后产生的增值部分，由于这些财产本身仅是个人财产的形态变化，性质上仍为个人所有的财产，抛售后的增值是基于原物交换价值的上升所导致，仍应依原物所有权归属为个人所有。
    具体实践中，判定个人财产在婚姻关系存续期间所取得的收益是否属于夫妻共同所有时，由法院对各种形式的个人财产的婚后收益，从是基于原个人财产的自然增值还是基于夫妻共同经营行为所产生来判断，前者原则为个人所有，后者原则为共同共有。此外，若收益是基于个人财产与共同财产混同后进行投资行为所产生，无证据证明具体比例的，推定为共同财产投资收益，归夫妻共同所有。
    这一条规定的理由与前一条相同，主要考虑到另一方是否对财产的增值是否做出过贡献。如果一律将个人财产的增值部分都认为还是属于个人财产而不考虑另一方做出的贡献的话，对另一方而言有失公平。因此，如果个人购买的房产等财产是在婚后抛售取得增值，而不是基于共同的经营行为，比如不断地抛出买入，那就归个人所有，否则就归夫妻共同所有。
    三、离婚诉讼中、婚前由夫妻一方承租或由父母承租，婚后以夫妻共同财产购买为产权的公房，如何处理？
    根据最高人民法院司法解释㈡十九条的规定，夫妻一方婚前承租的公房，婚后以共同财产购买为产权的，该房屋为夫妻共同所有。但是，从上海的实际情况处发，由于公房使用权可通过承租权转让的方式上市交易，具有一定的交换价值。因此，在婚姻关系存续期间，以共同财产将原有公房的使用权转为产权后，在离婚分割该房屋时，一概不考虑原一方承租时的使用权价值，也有失公允，应区分下列情形处理：
    ⒈一方婚前承租的公房是基于福利政策分配取得，婚后以共同财产购买为产权的，由于在婚姻关系存续期间内无法体现原公房使用权的交换价值，则该产权房可不考虑原公房使用权的交换价值单独归属问题；
    ⒉一方婚前承租的公房使用权是其以个人财产支付对价取得的，婚后又以共同财产购买为产权，在离婚分割该产权房时，应当将取得原公房使用权时所支付对价部分确定为当时承租的夫或妻一方个人所有，产权房的剩余部分价值按共同财产分割；
    ⒊对于婚前由夫或妻一方父母承租、婚后又以共同财产购买为产权的公房，原公房使用权的交换价值可参考司法解释㈡第二十二条的规定，推定为父母对夫妻双方的赠与，离婚时可直接将产权房按共同财产分割处理。
    根据这一条的规定，婚后用夫妻共同财产购买产权的公房，离婚分割时应当考虑到公房使用权的来源，不同来源的分割方法是不一样的。如果是一方基于福利分房而得，或者由一方父母承租（父母没有明确表示给哪一方的，应当有书面协议），分割时应将公房作为共同财产分割。如果公房使用权是一方在婚前以个人财产受让而来的，那在分割时应在公房的价值中先减去一方婚前支付的转让款，剩余部分再作为共同财产分割。比如一方婚前以20万元受让了公房使用权，婚后以夫妻共同财产买下产权，离婚时房屋价值60万元，那应在60万元中先减去20万元（这20万元是一方个人财产），剩下的40万元再作为共同财产分割。（未完待续） (声明：本站所使用图片及文章如无注明本站原创均为网上转载而来，本站刊载内容以共享和研究为目的，如对刊载内容有异议，请联系本站站长)