似财产非财产“承租权”案审理有点难 离婚案件承租权公房分割
    涉承租权离婚纠纷案件审理中面临难点房屋承租权是否属夫妻共同财产等难界定
    2010年10月8日 a02：重点·声音稿件来源：上海法治报作者：丁孙莹金玮
    上海目前仍有大量的老公房，公房承租权仍是公房租赁关系中的核心权利。记者王涌摄
    □法治报记者丁孙莹金玮实习生施宸
    夫妻两人离婚了，公房承租权可以作为婚前共同财产进行分割吗？夫妻之间如果一方配偶去世了，配偶另一方及子女到底谁才是“新”的承租人？
    眼下，上海仍有大量的老公房，公房承租权仍是公房租赁关系中的核心权利。据专家介绍，按照上海住房制度改革方案，未列入可出售范围内的公有居住房屋可以进行承租权的转让。而目前公房承租权纠纷主要表现为两大类型：一是承租权转让引发的纠纷，即承租人将承租权转让给同住人以外的第三人引发的纠纷。二是租赁户名变更引发的纠纷，即承租人死亡后，同住人之间为了如何变更租赁户名产生的纠纷或承租人与同住人协商一致将租赁户名变更给其中一个同住人产生的纠纷。
    记者从本市法院获悉，实践中，房屋原承租人死亡之后，在新承租人确立过程中发生的一些离婚纠纷案件在审理中存在着三个难点，即难以在离婚纠纷案件中直接确定房屋承租人、难以在离婚案件中直接变更房屋承租人、房屋承租权是否属于夫妻共同财产难以确定。
    “确定”的承租人不符承租“资格”？
    赵玲玲系外来妹，结婚后，她的丈夫马唐能和公公马涌先后去世，并留下一套承租房。照理，赵玲玲应该成为该房屋的“新”承租人，不料，自以为已板上钉钉的事情却被告知没有“资格”。
    4年前，赵玲玲与马唐能结婚，并住进马唐能父亲马涌为租赁人的房屋内。不久，公公马涌和丈夫马唐能先后去世，该处的老公房由赵玲玲与女儿居住。
    有居住权却没有承租名分，对赵玲玲来说颇为尴尬。为此，她向当地物业部门提出，希望将房屋的承租人变更为她本人。但物业部门研究后答复称，因她的户口在江苏原籍，无法为她办理房屋租赁户名变更手续。
    此后，小叔子昌林与马涌的孙子协商，同意昌林作为该房屋的承租人，并向当地物业部门递交了一份协议书。在协议书保证变更承租户名后，确保赵玲玲仍拥有居住权。据此，物业部门确定该房屋承租人由马涌变更为昌林。
    但赵玲玲感到很委屈，便诉至法院，称自己与马唐能登记结婚后，一直居住在公公承租的该房屋内，岂料公公和丈夫先后去世，物业部门以自己户籍不在本市为由，将承租户名变更给了昌林。赵玲玲认为，这不符合《上海市房屋租赁条例》规定，要求判决撤销该房屋承租人资格，确定自己为该房屋的承租人。
    法院经审理认为，公有居住房屋的承租人死亡后，其生前在本处有本市常住户口的共同居住人，或者没有符合上述条件的人员，其生前具有本市常住户口的配偶和直系亲属，有权继续履行租赁合同。强调具有本市户口，是因为公有房屋的租赁主要是为了保障本市居民的房屋居住利益。而该房屋承租人死亡后，在该处无常住户口的共同居住人，昌林是该房屋承租人的直系亲属，且拥有本市户口，有权继续履行租赁合同。
    为此赵玲玲要求撤销当地物业部门所确定昌林为承租人的行为，法院不予支持。
    【评析】
    公房出租人可指定承租人
    本报律师顾问团成员、上海申房律师事务所主任孙洪林律师表示，根据本市的有关规定，公有居住房屋的承租人死亡后，其生前在本处有本市常住户口的共同居住人，或者没有符合上述条件的人员，其生前具有本市常住户口的配偶和直系亲属，有权继续履行租赁合同。一般而言，公房租赁关系是一种合同关系，当事人享有自主选择合同相对人的权利。因此在数人同时有权继续履行租赁合同，且无法协商一致的情况下，应当由作为出租人的公房管理单位从中予以确定。
    至于在审判实践中，房屋承租权的变更需要征得公房管理部门同意，而且拖欠房屋管理费用、私自搭建等原因都可能导致房屋承租权无法直接变更，法院若在审理离婚案件中一并予以处理，将可能导致案件处理结果与公房管理部门的意见相左而无法执行的局面。对此，孙洪林坦言，法院通常无权处理房屋承租权变更一事，也无法判定房屋的承租人。本报大律师顾问团成员、市律协民事业务研究委员会副主任、上海欧博律师事务所竺建平律师则建议，法院可在案件审理过程中与公房管理部门达成一致意见，从而避免最后案件处理意见与公房管理部门意见相左的情况出现。
    “公房出租人根据公房产权人的授权并依据相关法律、法规对公房进行管理，因而对承租人、同住人的权利义务比较了解。根据有关规定，公房承租权无论转让还是更改，都必须征得出租人同意。”上海大学民法学专家张秀全也表示，公房承租权的变更不能随心所欲，必须遵守国家和本市的相关规定。公房承租权转让给第三人时，应当事先征得本处有本市常住户口的同住人的同意，并得到出租人同意。从维护同住人居住生存利益角度出发，未征得同住人同意的公房承租权转让合同，原则上应确认无效。但对于同住人已迁出、购买公房承租权的第三人已实际入住公房的，则应本着尊重现状的精神，合理保护该第三人的交易安全利益。公房租赁户名的变更，需要同住人之间或者承租人与同住人之间协商一致，并征得出租人允许。当承租人死亡，同住人协商不一致但都要求变更租赁户名的，由出租人根据相关规定指定承租人。 (声明：本站所使用图片及文章如无注明本站原创均为网上转载而来，本站刊载内容以共享和研究为目的，如对刊载内容有异议，请联系本站站长)