售后公房的继承和产权归属

原来是租赁的公房通过房改后 出售给原承租人。这部分已经出售的公房就叫已经售后公房。公有住房作为特定历史条件下的产物，具有特定的经济特征，其法律性质公有住房使用权是一种债权。乡村公有房屋管理规定》建设部1994年3月28日发布）第四章明确规定了公房租赁双方的权利和义务，认定是租赁债权，同等公房使用人定期交缴租金，也说明公房使用权只是债权。但这种说法不能解释公房使用权可以继承这种现象。

公有住房出售后的产权归属。根据国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》精神，公房出卖的对象是职工家庭而非个人，主要是解决家庭居住问题，这是出于劳动力再生产和人口繁衍的需要。虽然承购人往往是户主，但所有的家庭成员对公房都直接享有承租权，而且，家庭成员的福利利益不是源于户主，而是源于国家的政策。另外，承购人在购买公房时享受到优惠政策源于整个家庭。国家出售公房时，考虑到激进职工工资中没有住房资金而予以补偿，这种弥补是针对整个家庭的同时考虑了职工家庭人数、工资、职称、级别等因素。正是这些综合因素，才使得购买人能低价买到公房。所以，售后公房的所有权归属整个家庭成员。对售后公房出卖时，应当取得全体家庭成员的同意，持证人”不经他人同意而出卖房产无效，所取得的房产证应予撤销。

一家三口和我父母共同居住在上海西区一套两室一厅的公房内，承租人是父亲。还有两个姐姐，户口都不在该套房屋内，也不实际居住在其中。前年根据有关政策，由我出资，用我父亲的工龄折扣将承租的公房买下，产权人为我父亲。今年年初，父亲去世，几个子女为房屋产权的归属问题发生了争执。认为当初是出钱买的房子，现在作为产权人的父亲去世，当然可以成为该套房屋的产权人。而我两个姐姐则认为该套房屋的产权人是父亲，父亲去世后该套房屋应作为遗产由我母亲和几个子女来继承。现在母亲对我几个子女的纠纷模棱两可。想就此情况问一下徐律师，该套售后公房该如何处理?

上海：王读者

公有住房出售不同于普通的商品房买卖，由于临时以来我国城镇职工收入普遍不高，国家就通过以相对低廉的价格出售公有住房，并且依照职工的工龄、职称等多方面因素进行折价。由于我国公有住房出售转为产权具有特殊性，产权人只有在确保非产权人的同住人的居住权不受侵害的前提下才干对房屋行使占有、收益、使用和处分的权利。

首先我要明确该套房屋是否为王父的遗产。根据《上海市房地产登记条例》第四条规定：本市实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。

房地产权证书是房地产权利人依法拥有土地使用权和房产的占有、使用、经营、处置权的凭证。依法登记的房地产权利受法律保护。所以从产权证上来看，该套房屋的产权人为王父。

但由于该套房屋是公有住房出售后转化成个人产权的根据上海市高级人民法院印发《关于＜处置公有住房出售后纠纷的若干意见＞的通知》第10条规定：婚姻存续期间购得的房屋，房屋产权虽以配偶中一人名义登记的除有书面约定外，该房屋产权为夫妻共同财富，房产取得时间以买卖合同签订的时间确定。历来信看，该套房屋是王父母婚姻存续期间购得的房屋，房屋产权是以王父名义登记的且王父母之间没有就此进行书面约定，所以该套房屋为王父母的共同财富。当王父去世时，首先要对夫妻共同财富进行分割，所分出的财富才是王父的遗产。也就是说，房屋一半的产权是归王母所有，房屋的另一半产权才是王父的遗产。

根据《中华人民共和国继承法》有关规定，王父生前并没有对该套房屋产权归属立下遗嘱，那么王母及其子女作为第一顺序继承人有权继承该套房屋的一半产权。

另外，该如何看待王某的出资行为呢?根据本市购买公有住房的规定，职工购买公有住房应先取得该房屋内同住成年人的书面同意，由同住人同承租人协商确定产权人，可以由一人所有，也可以由多人共有。从本案来看，该套房屋购买时，王某出钱，用王父工龄作为折扣，最终将房屋的产权确立为王父。那么王某的出资行为有两种可能：一种就是王某将出资款无偿赠与王父；另一种就是王某将出资款借贷给王父。由于当时王某和其父亲之间就出资行为未立下任何书面约定，认为王某的出资行为只能推定为事实上的赠与行为。

综上所述，王母及王某的两个姐姐都是该套房屋的权利共有人，对该套房屋的产权存在潜在份额，但她行使权利时不能侵犯王某一家三口的居住权。

需要指出的根据上海市高级人民法院印发《关于〈处置公有住房出售后纠纷的若干意见〉通知》第9条规定：按九四方案购买的房屋，产权证登记为一人的诉讼时效内，购房时的购房人、工龄人、职级人、原公房的同住人及具有购房资格的出资人主张房屋产权的可确认房屋产权共有。所以，如果有的职工像王某这样出资并按九四方案购房的则在诉讼时效内可作为出资人主张房屋产权共有。诉讼时效内”起算点为从知道或应当知道自己的权利受到侵害时起二年。

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