【售后公房】售后公房诉讼时效起算从发生矛盾之日起算

   我们都知道，上海市从1994年开始进行公有住房出售给个人制度改革，1995年在1994年基础上进行了优化，1996年，2000年上海市均出台对售后公房政策的指导规定。那么一般来说，售后公房诉讼时效起算到底如何，是否适用20年的最长诉讼时效，截止到2013年，已经快满20年了，法院会如何处理此类问题？

   钟涛律师认为， 协商主张权利也好，去法院诉讼打官司也好，都必须有一定的依据，钟涛律师把上海市涉及到售后公房诉讼时效的规定列举如下：

  1、上海市高级人民法院关于印发《几类民事案件的处理意见》的通知沪高法（１９９９）５２８号  关于９４方案购房后产权纠纷的诉讼时效的起算时间。鉴于９４方案本身存在严重缺陷，造成了购房时的购房人、职级人、原同住人、具有购房资格的出资人等未作为共有人登记在房屋所有权证书上，虽然以后的９５方案对这一缺陷作了更正，但是９４方案遗留的纠纷和矛盾没有解决，上述人的利益没有得到保护。有些家庭中的权利人向法院提出主张房屋产权，有些家庭至今相安无事，权利人尚不知道自己不享有共有人的权利，由于这些人自身并无过错，为了保护他们的合法权利，我们考虑诉讼时效从发生争议时起算，有利于矛盾真正解决。 

　2、上海市高级人民法院关于印发《处理公有住房出售后纠纷的若干意见》的通知
（沪高法[1996]250号）9、按"九四"方案购买的房屋，产权证登记为一人的，在诉讼时效内，购房时的购房人、工龄人、职级人、原公房的同住人及具有购房资格的出资人主张房屋产权的，可确认房屋产权共有。

上海市高级人民法院关于审理分家析产案件若干问题的意见（沪高法民一[2007]20号）　　二、被继承人死亡已逾20年，登记在其名下的房屋动迁后，继承人主张动迁款的处理　　被继承人死亡后，继承人未声明放弃继承，且系争房屋权利未发生变动的，系争房屋的权属归继承人共同共有，继承人的确权主张不受诉讼时效限制，可依法确认各方的权力份额。但系争房屋已动迁的，继承人应当在知道或应当知道动迁利益受侵害之日两年内主张动迁利益。

3、三、按94方案购房登记权利人死亡后，房屋产权继承的处理　　按94方案购买公有住房，登记权利人死亡的，具备可以主张产权共有条件的人，应在知道或应当知道其死亡之日起两年内提出。

4、上海市高级人民法院民一庭民事法律适用问答选登（二）2004年  问题5：接94方案购买公有住房、具备可以主张产权共有条件的人，生前未曾主张权利的，其继承人能否主张继承共有份额中其应得的份额?

答：对此问题，审判实践中一直有两种观点，一种观点认为，具备可以主张产权共有条件的人，对售后公房产权的共有属当然共有，即无论其生前是否主张权利，都是系争房屋的共有人，死后其应得份额应由其继承人享有。另一种观点认为，具备可以主张产权共有条件的人，要求确认售后公房产权共有，应以提出主张并经确认为认定依据，生前未主张的，应推定其对房屋产权归属在登记人名下并无异议，因此继承人不能再主张权利。我们原则同意第二种观点，理由是，不动产的取得和转移都要进行登记，所以产权登记是证明权利的有效凭证．一般应以登记为准。但是限于94方案的缺陷，许多欲成为共有产权的人，无法登记为共有产权人，为了弥补这一缺陷，我院已在1996年发布的沪高法(1996)250号《上海市高级人民法院审理公有住房出售后纠纷的若干意见》第9条中规定“按九四方案购买的房屋，产权证登记为一人的，在诉讼时效内，购房时的购房人、工龄人、职级人、原公房的同住人及具有购房资格的出资人主张房屋产权的，可确认房屋产权共有”。这一条规定，不是一概否认94方案产权证登记的效力，因为有些家庭中具备可以主张产权共有条件的人在购房时确实放弃了权利，而是作为一项补救措施，允许主观上不想放弃产权，又无奈于规定，无法登记为共有产权人的，可以通过主张房屋产权，成为共有产权人。如果其生前未主张房屋产权共有，则视为同意房屋产权归于产权登记人。

钟涛律师指出，根据上述法律规定可以得知

1、符合主张产权共有的人是购房时的购房人、工龄人、职级人、原公房的同住人及具有购房资格的出资人，这些人可以在诉讼时效内主张产权共有，把名字添加到产权证上去。

2、诉讼时效有2个起算点，如果产权人在世的，那么从家庭发生产权争议时起算2年时效，如果没有发生争议，那么一直不起算。如果产权人去世了，必须在他去世2年后起诉法院要求确认，超过2年不受法院保护了。如果同住人自己没有主张，一旦去世了，继承人不能代替同住人主张。

3、按照法院规定，继承人死亡的房屋动迁主张确权不受诉讼时效限制，超过20年依然可以主张，以此类推，售后公房同住人主张确认也应该不受20年诉讼时效限制，超过20年也应该受到法院保护。

  钟涛律师提醒，94方案售后公房，95方案售后公房也好，此类售后公房纠纷涉及法律比较众多，不是专业房产律师根本不清楚其中的复杂轻度，钟涛律师处理了大量此类复杂疑难案件，都取得了非常满意的效果，如果你被售后公房问题困扰，请联系钟涛律师面谈。