小产权房”不是法律术语，是老百姓的一种通俗的说法，一般是指不具有国有土地使用权，建设后不能取得国家房地产管理局颁发的正式房屋所有权证书，不能上市流通的房屋。
细分起来属于“小产权房”的情况还不少，我大体上将它们分为三类：一类是新农村集中住宅建设，利用的是农村集体建设用地，建成后分配给本集体经济组织成员或者是说安置本村村民后有剩余，由村或镇作为主体对外进行销售的房屋。这类房屋由于不是建设在国有建设用地上，不符合现行房屋所有权登记条件，所以不能办理房屋所有权登记；第二类是房地产商开发建设的，由于审批手续不到位，事实上先建后批造成的已完工但无法办理房地产权属证书的商品房；还有第三类是事实上已建成但却不可能消除违法状态的违法建设，如非法占地的建设、严重影响规划的建设等。
过去，也有人把企、事业单位通过职工集资建房模式与房地产企业搞联合开发，建成后房屋由单位和职工各享有部分产权的房屋称为“小产权房”，但我个人认为部分产权和小产权是有严格区别的，前者是利用企、事业单位原有或已经取得的国有建设用地，房屋建成后由权属部门颁发房屋所有权证书，只是在分户区分所有权证书上是由单位和职工个人共有，并通过集资建房协议限制职工对外转让，和今天我们讨论的集体土地上建设的“小产权房”不同，当然，违法、违规建设的除外。
在第一类“小产权”房案件中，非本集体经济组织的城镇居民购买“小产权房”是否有效的问题，而不是对那些符合条件的本村居民来讲的。持有乡产权证的购房人最终被人民法院确认买卖合同无效的案件近些年来已屡见不鲜，排除一些极个别的案例，这类合同被归于无效的原因均发生在土地使用权性质上。合同无效的后果是恢复原状，无法恢复或是恢复后仍有损失的根据双方过错程度分担损失。因此合同被归于无效后，乡产权证是一个证明出售方过错程度的有力证据，从这个角度看，购买小产权房的购房人一定要坚持要求出售一方将所有的承诺写进合同里，并要求办理“产权证”，否则坚决不买。当然这也只是减少日后或有的损失，并不是“小产权”购房行为或是买卖合同合法有效的护身符。
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