银行政策调整导致无法贷款到额度不属不可抗力要承担违约责任-上海房产律师
【案情简介】：
房东甲在楼市行情好时贷款买了10套小户型住房出租收取租金。现在他想买套好房和妻儿同住，经过介绍和某楼盘业主谈好了一套房的转让事宜，总价近320万元。他付了定金10万元签署了买房协议，约定“以贷款形式支付房款”，注明：如果15个工作日内不付清房款，视作买方违约，10万元定金归卖方。
房东甲认为根据他的情况向银行贷款一半，即160万元没有问题。而真到了办贷款时却出了麻烦，银行告之其资信状况不足以贷这么大的数额，且这套房屋是“非普通住宅”，贷款要求甚高，其先前估计的160万元绝不可能贷到！
房东甲目前没有一次性付款的能力，虽有其他资金在运作，但短期内根本无力筹措。有人出了个主意，让他以“银行贷款政策改变办不出贷款属不可抗力，按照我国合同法，此情况下可以单方面终止合同而不用赔偿损失”为由，同卖主协商解决。然而卖主并不认可这个理由。房东甲傻了眼，不知怎样处理这棘手的问题，尽量将损失降到最低。
《合同法》属于民事法律中的特别法，因此也强调权利义务的对等。在房屋买卖中，卖方的基本义务是在约定时间按要求交房，买方要及时付款，而无论该款项是其自有的还是银行贷款或是私人借款。如要求卖方在承担交房义务的同时还要负责审核钱款来源，不是银行贷款不能收，无疑加重了卖方的义务，显失公平。像本案中的约定，应视为卖方同意买方以贷款方式来支付，但不是只能以贷款支付。
此外，不可抗力应是不可预见不可避免不可克服的。本案中贷款数额不足，并非不可预见，因为银行有权拒贷任何贷款；也非不可克服，因为房东甲还可向亲朋好友筹借，筹不到是其个人问题，与卖方无关。
■上海房产律师钟涛律师分析：当前，很多二手房买卖合同中都会约定付款方式，比如本案中的“以贷款支付房款”等，而对该条款的定义就往往成为出现纠纷时买卖双方争论的焦点。
因此，房东甲若在约定时间内不能拿出房款，那他就必须承担协议中约定的违约责任。
