有人问我，钟涛律师，我卖一套买一套，中间税费到底谁出，是不是满五唯一就一分不用交。我告诉她，哪有那么简单，这里头的算法，够好些人算晕头。

王女士今年初找我，一家三口住老破小，孩子要上学，想换套近点的大两房。手里有套用了六年的房子，想卖四百二十万，再买套五百八十万的。她原以为，卖房的税卖家出，买房的税买家出，各管各的。

我摇头。上海二手房，税法定上是卖家缴，可实际成交价里都算进去了，买家出的钱包里含着税。王女士一听就懵，说那我不就两头挨宰。我笑，别急，满五唯一这把伞，用好了能省一大笔。

王女士当时还犟，说中介都跟她说税费各付各的，合同写卖家承担不就完了。我叹气，合同写谁付是形式，真成交时买家会把税加进房价里，羊毛出在羊身上。她后来一比周边成交价，才信了这话。

这里有个坑，好多人搞错满五唯一的意思。满五，是房产证满五年，或者契税票满五年，看哪个早。唯一，是卖家名下在上海就这一套住房。两个条件同时够，卖房时的个人所得税和增值税统统免掉。王女士那套正好满六年且唯一，卖的时候个税增值税全免。

有人会问，那增值税不是看房子满两年就免吗，还要满五干啥。我解释，增值税是满两年免，可个人所得税满两年不免，得满五唯一才免。王女士房子满六年的确都免，但若是满三不唯一，增值税免了，个税还得按差额百分之二十，或者全额百分之一来缴，这差别大了。

关键在换房的节奏。王女士想先卖后买，我帮她排了时间表。卖房走完过户，拿到全款，再买房算首套，首付三成。可她要是先买后卖，名下两套房同时挂着，买房那套就按二套，首付七成，一下多出一百多万现金，她根本拿不出。

这里还有个坑，先卖后买中间有空档。王女士一家卖完房得租房过渡小半年。她嫌折腾，想先定下买的房。我跟她说，定金可以交，但别着急网签，等卖房的钱到账再签，免得名下两套利空踩二套。

我的看法是，换房最忌慌。很多人看中房子就冲，结果卖房没到位，买房按二套算，首付差出一截，定金退不回，房子也黄了。王女士听我的，老老实实先卖，过渡期租了半年房，最后买房顺顺当当按首套。

这案子给我的教训是，满五唯一是政策给刚需的福利，可福利得会接。有人房子满五却不唯一，比如名下还有套老公房，那就免不掉个税。我让王女士卖房前先去查名下套数，确认唯一才放心走免税。

还有个细节，王女士卖房时买家要贷款，放款慢，她怕影响买新房。我让她在买卖合同里写清放款节点和违约金，逼着买家抓紧走流程。结果三十五天到账，没误事。条款写细，比口头叮嘱管用百倍。

老话说，吃不穷穿不穷，算计不到就受穷。换房这种大事，税费动辄几万十几万，提前算清满五唯一、满二、差额个税，能省的钱够付好些年物业费。糊里糊涂签字，亏的都是自己的血汗。

说实话，上海现在的税费政策摆在那儿，中介不会主动帮你算最省的方案，他巴不得你快点成交拿佣金。王女士自己不懂，差点听中介先买后卖，那一脚踩下去，多掏的首付够她悔半生。

还有一层，个税有两种算法，满五不唯一时，要么按全额百分之一，要么按差额百分之二十，哪个低选哪个。王女士隔壁老周房子不满五，全额百分之一算下来四万，差额百分之二十要八万，自然选全额。这账得自己会算。

有人反过来想，卖房把合同价写低，税不就少。我赶紧拦，上海现在是核定价，房管局有最低计税价，你写低了不认，按核定价补。王女士懂了，老老实实按真实价。写低合同价还涉虚假，别聪明反被聪明误。

买房那头还有契税，首套九十平下百分之一，九十平上百分之一点五，二套百分之三。王女士买的大两房超九十平，按首套百分之一点五缴，省了笔。她原以为契税都百分之三，听我讲才松口气。

满五从哪天算，有人搞混。是契税票日期或产证日期早的那个，不是你住进去那天。王女士契税票早，刚好满。我让她翻出老票核对，别凭记忆，差一天都免不掉个税。

还有人搞不清满二和满五，以为满二就全免。我得说，满二免增值税，个税还得满五唯一才免，两套算法叠着看。王女士把两张票都留好，卖房时一手交足，免得来回跑断腿，白耽误工夫。

收尾说句实在话。换房别嫌麻烦，卖一买一先把满五唯一搞明白，时间表排好，税就能省一大笔。王女士最后卖房免税，买房按首套，里外里省了小二十万，乐得请我吃了顿饭。房子是大事，账算明白，觉才睡得香。